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全球印鈔、熱錢回流以及史上超低利率影響,今年全台房市交易火熱,導致蛋白區房價有虛胖疑慮,回歸台北市蛋黃區,因土地稀有難尋,加上新案開發困難等因素,房價相對易漲難跌,選擇在「市中心蛋黃區」買房,仍是許多自住、置產客資產避險抗通膨的首選標的。

▲敦化南路、忠孝東路交會的東區商圈範圍,剛好是台北市區的中央位置。

尤其開發素地已飽和的東區正核心,近年新建案釋出量極少,在新屋需求大於供給的情況下,只要有建案推出即成為市場熱門新寵。太平洋建設近期於東區正核心推出的預售新案「太平洋敦南麗舍」,基地位在東區繁華靜巷內,坐擁大安區敦南燙金門牌,地段具備稀有價值。
談到東區發展,以工程營造起家、品牌成立超過50年的老字號建商太平洋建設,在東區計劃初期,即先後興建「太平洋華園」、「太平洋商業大樓」、「太平洋SOGO百貨」等建築,堪稱一路見證東區繁榮的開發始祖。


▲太平洋建設成立超過50年,「太平洋SOGO百貨」即其在台北東區的知名業績。

太平洋建設回歸蛋黃區,近期推出預售案「太平洋敦南麗舍」,步行至捷運忠孝敦化站僅約3分鐘,規劃獨棟地上12層建築,全區46戶,戶數均質統一,推出12-28坪精品輕豪宅,訴求「輕門檻」入主台北市蛋黃區東區正核心。

「太平洋敦南麗舍」最大賣點除了太平洋建設本身品牌力外,產品規劃獨具特殊與稀有性,打破市場上小坪數建案,大多規劃單層十幾戶的配置,社區出入複雜管理不易,相較該案單層僅規劃四戶,戶數相對單純,且小坪數產品主打全方位機能宅,不僅格局方正外,坐擁媲美中坪數約3.65米面寬型配置,打造四進式空間規劃,包括開放式廚房、客廳、臥房與飯店級四件式豪華衛浴,且套房衛浴有開窗設計,打造少見的獨立工作陽台,堪稱市場上稀有小宅物件。

近期台北市東區開發話題持續湧現,包括國際時尚名店與百貨匯聚、正義國宅超級豪宅與大巨蛋落成等利多加持下,加上串連現有的松菸與信義商圈,大量資金與商機不斷搶進,後市持續備受看好,不論是以自住或置產的角度來看,絕對是大通膨時代買屋避險、資產保值的熱門首選地段。

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福和國中商圈為永和最早發展的商圈,有捷運站與熱鬧商街,食衣住行機能佳,住戶以軍公教、中小企業主管為主,生活型態單純,與北市中正、萬華區一橋之隔,房價卻相差近一倍,吸引不少通勤族移居。

永慶房屋竹林店店長吳柏毅表示,福和國中商圈竹林路上有藥妝店康是美、屈臣氏、摩斯漢堡、麥當勞等連鎖店林立,採買則可至全聯、頂好、便利商店,及竹林市場、溪州公有零售市場,附近也有永和區公所與圖書館,生活機能多元。因應社會變遷,中興路本來以韓貨業者聚集地,成為著名的韓國街,現在也有日貨進駐,型態更豐富。

交通部分,徒步從竹民路步行到捷運頂溪站約8分鐘,與北市僅一站之差,且竹林路上公車交通脈絡多、班次密集;開車族可接永福橋、福和橋、中正橋至台北市區,便於在台北市上班的通勤族,另有新北環快可通往新莊八里、新店烏來等地,十分方便。

商圈中興街上有耕莘醫院,醫藥設備新穎,附近小診所、中醫院所也多,醫療資源充足;學區方面,區內擁有以籃球隊著名的網溪國小,孕育出籃球前國手顏行書,另有福和國中、永和國中,兩校都以升學率為名,不少人視為通往建中、北一女的跳板。

永和居住人口密度居達全台之冠,吳柏毅指出,永和比起中和,在道路規劃上更廣闊、路也較大條,加上網溪國小地下停車場完工,釋出600多個車位,改善周邊停車空間不足問題,使周邊房市更加分。

福和國中商圈發展時間早,屋齡以20至40年公寓住宅占大宗,公寓美坪成交價約42至49萬;電梯大樓屋齡10至20年每坪約5字頭,有新房需求的民眾,吳柏毅推薦當地指標新案吉美一品花園,屬於66與88的大坪數住宅,實際成交價已到達79萬。

吳柏毅說明,買方多為永和在地客,對於周邊生活環境十分熟悉,有換屋或置產需求者約佔7成,另外3成為外來客。其中,永和聯外3座橋中,以福和橋兩端的房價價差最大,幅度幾乎近一半,因此吸引到北市工作的通勤族。另外,新北市政府規劃將永和區公所、戶政事務所等6處機關整合,打造永和行政園區,面積約1公傾,為永和近期重大建設,預計規劃住宅商業區,帶動因工作遷入人潮,周邊房市看俏。

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近年台南市房市交易熱絡,今年第3季六都買賣移轉棟數,台南首度超越台北市,同時房價持續上漲,市府將祭出「囤房稅」對持有非自住用房屋稅率擬由現行的1.5%提高到2.4%至3.6%,約有6%多屋者受影響,據統計,目前台南單一法人最高持有178戶,有2名自然人持有78戶非自住房為最多。

台南市政府為抑制炒房,本屆定期大會將向市議會提案修正「台南市房屋稅徵收率自治條例」,對持有台南非自住用房屋者由現行的1.5%,提高為5戶以下2.4%、6戶以上3.6%,增加多屋者的持有成本。

無黨籍議員穎艾達利今在議會指出,真正受影響的是多戶持有者,並詢問財稅局目前法人、自然人擁有最多戶數分別是多少?財稅局長陳柏誠表示,有1公司法人最高擁有178戶,2自然人各自擁有78戶。台南應稅人數比例約6%受此波稅率調整影響,適用最高稅率3.6%的多屋族群約0.08%。

時代力量議員林易瑩擔心,這次修法恐讓房東將增加的稅負轉嫁給房客,提高房租,市府應祭出因應措施。陳柏誠說,若擁有多屋的房東將房子做有效利用,例如投入包租代管平台,將房子提供給一般民眾承租,就不計入非自住房屋戶數,房屋稅徵收率則為2%單一稅率;如果有將增稅轉嫁房租的情況被發現,消保官會介入查察,杜絕此類狀況。

根據信義房屋統計,今年第3季六都買賣移轉棟數,台南市以6640棟首度超越台北市,台北市移轉棟數僅6371棟;台南市實價的平均住宅單價也從2017年每坪12.7萬元,增加至今年每坪17.4萬元,房價上漲幅度達37%。

台南市長黃偉哲說,台南因工商發展,第3季房地產交易量增加,但他希望房價和交易量不要齊一,最好是量增加、房價不要漲太多,即便台南房地產價格基期較低,市府還是會密切注意供需情形,嚴格查察炒房,並積極建置社會住宅,讓社會新鮮人有居住地方,共同成就城市繁榮,實現居住正義目標。

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隨著疫情逐漸緩和,不動產市場出現慶祝行情,開發商積極進場搶地,尤其是9月中桃園市政府辦理的區段徵收土地標售會,更是開出驚喜大紅盤,青埔、A20興和特區、A10山鼻區段徵收共49標土地,合計出脫38標,標脫金額達218.8億元,3個重劃區脫標率達77.6%、溢價率近3成,其中中壢青埔青芝段146地號面積約1739坪建地,換算下來每坪土地單價高達 151.3 萬元、容積單價達63.04萬元。

此次標售可以說是近年來各縣市政府土地標售最熱絡的一次,總計吸引150封的有效標單,戴德梁行資本市場部最高主管賴一毅董事表示,此次標售的3個重劃區都是位於捷運站旁,桃園市的交通系統軌道網絡即將成形,吸引大量投資人積極進場,也顯示目前買方對土地需求依舊強烈,對桃園未來房市充滿信心。

戴德梁行資本市場部於2021年迄今之成交總額已逾185億元,現起至2022第1季,可成交之鉅額大案包含台北1案約450億元、桃園2案合計約113億元、台中1案約80億元及高雄1案約66億元等,可望維持臺灣土地交易市場熱度並注入更強動能。

戴德梁行此次受託辦理桃園八德住宅區土地標售案,為已變更完成之第二種住宅區土地,基地位於桃園市八德區永豐路上,距離未來鐵路地下化的桃園醫院車站步行時間僅需七分鐘,土地面積約5719.16坪(第二種住宅區約5366.29坪,道路用地及綠地用地約352.866坪),為桃園地區稀有大面積完整街廓且產權單一之土地。基地旁為已開闢完成之公園及停車場,周邊為傳統永豐生活圈,沿街店面及商圈林立,更有永豐高中、新興高中、元智大學等教育設施及衛生福利部桃園醫院,生活機能相當豐富完善。

本標案預計於11月24日(三)開標,標售底價為33億元,土地單價約為61.5萬元,容積單價25.62萬元。

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新冠肺炎疫情下,許多產業受其衝擊,民眾落實居家防疫,對於民生必需品的需求在此時也更被突顯,超市在此時就扮演重要的供給角色。而永慶房產集團統計全台六都行政區之超市密度,其中前十名中新北市底下的行政區便攻佔下六名,由新北市永和區位居榜首,其次則是新北市蘆洲區、三重區,名列第六的新北市中和區則為前十名中交易最熱絡者。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,台灣出生率全球最低,受少子化影響已久,現代家庭結構多以小家庭為主,在消費習慣上,超市的交通易達性、彈性採購量,都是較量販店更貼合需求。對住宅市場而言,超市的遠近是決定生活機能的重要因素之一,可謂迎毗設施,其擁有較超商更多的產品選擇與更優惠的價格,也相對傳統市集在環境的衛生舒適度上更佳,且疫情下開始有更多人習慣在家自煮、減少遠距離移動,超市密度自然成為購屋者的考量之一。

新北市永和區高居第一 蘆洲、三重位列其次

六都中超市密度最高的行政區由新北市永和區居首,在僅5.71平方公里的行政區中,便有包含全聯、美聯社、家樂福等30家超市,即一平方公里就有至少5家以上超市,近一年住宅單價落在45.2萬元,也是新北市各行政區中最高者。陳金萍說明,新北市永和區與台北市僅隔著新店溪相望,透過中正橋、福和橋、永福橋相連,距離台北市中正區或大安區都非常近,但開價卻僅約此二區的一半,且生活所需設施一應俱全,對於在台北就業的自住需求者十分有吸引力。陳金萍指出,目前中永和地區有捷運中和新蘆線、環狀線通過,預計2025年萬大線第一期也將開通,此區域與大台北各處往來都將更便捷緊密,優質的區位與生活機能讓永和區的購屋需求穩定,房價也相對有所支撐。

新北市蘆洲區、三重區則位居超市密度第二、三名,蘆洲近一年住宅單價約34.3萬元,三重近一年住宅單價則約38.5萬元。陳金萍說明,蘆洲、三重位處台北市西側,聯外道路多,連接北市就有中興橋、忠孝橋、台北橋、重陽橋四座橋,空間上也相較人口密度高的中永和更加舒適,生活機能也不錯,房價甚至更親民,是以台北為生活重心者的入手好選擇。陳金萍補充,除了現有的中和蘆洲線、機場捷運,未來北環線也將通過此區,同時還有二重、仁義重劃區逐步開發,而年底將動工的新北市政府第二行政中心也可望能為先嗇宮捷運站周邊帶來利多,都為該區房市帶來激勵作用。

新北超市密度六都中最高! 前十行政區中搶占六席次

從超市密度前十大行政區排名可以看到,新北市就搶佔六席次,超市密度高,陳金萍說明,新北市一直是全台人口最多的都會區,加上鄰近台北市,形成雙北生活圈,台北市就業機會多,商業機能、生活機能與環境以及大眾運輸系統完善等優勢,是相當宜居的都會區,但房價高貴並非人人負擔得起,也讓新北市就成為台北市民眾移居的首選。因此,陳金萍指出,通常超市選址會就立地條件、交通便利性、商圈和生活圈狀況、人口分布與流向等來綜合考量,客源穩定的地方通常會吸引超市進駐,從新北市上榜的六個行政區就可以發現,永和、蘆洲、三重、板橋、中和與新莊都是有捷運線經過,交通便捷,商圈、生活圈發展已臻成熟,且常住人口也是位居新北市前段班的行政區,超市密度高實屬合情合理,不僅讓該區生活機能更完備,購屋需求相對穩定,而房價也相對有支撐。

最後陳金萍補充,不論是疫情、天災,超市店面提供的民生必需品現貨與實體消費體驗,都是現今民眾對其仍有高黏著度的原因,加上不少超市也順應潮流、虛實整合,提供宅配服務,縱使電商平台興起,仍無法改變超市對於居住者生活機能加分的事實。而在六都超市密度排名中,從新北市以六行政區上榜的結果,也可呼應到愈來愈多人偏好「台北工作、新北生活」的現象,建議北部有意購屋的民眾,若考量生活機能與交通區位,不妨積極詢價看屋,有機會在新北市找到更平實的房價與滿意物件。

近年高雄在重大建設、台商回流等利多刺激下,房市明顯慢慢加溫,根據高雄市地政局統計,2021上半年交易量年增率達32.2%,居六都之冠,尤其南高雄表現亮眼,除主攻自住首購市場的鳳山區仍居前段班外,包括前鎮、苓雅、前金等區的交易量均有明顯持續攀升,其中苓雅區交易量更已擠進高雄前五名,房市買氣回流南高雄,在地房仲分析主要是受到近年商業區亞洲新灣區開發、軌道建設等利多題材帶動,商圈逐漸發展成熟,房價仍有成長空間,如苓雅、前鎮兩區鄰近亞灣區、軟體園區周邊的新建案,就已悄悄喊上每坪4字頭,吸引企業主進場投資自住,成交價不少突破3千萬,而延伸出去捷運與輕軌站旁,一般自住型的新屋去化也有感持續加溫。

交易量漸增、建設利多刺激,各大建商看準商機進場卡位,使苓雅區成屋與預售推案供給量緊追在三民區之後,高雄市不動產開發公會統計苓雅區今年上半年大樓與透天新申報開工為741戶,量體居全高雄市第二,儼然現已成為南高雄推案重區,旺締開發總經理陳駿緯表示:「南高雄利多題材不斷,像是高雄流行音樂中心、捷運黃線、環狀輕軌二階、5G AIoT創新園區、高雄軟體科技園區二期、205廠區段徵收等,而這些都圍繞著亞洲新灣區,在新灣區強勢發展帶動下,可望創造龐大商機與就業機會,有利為市場帶來人口利多,周邊區域房市後續房市有望看漲。」

買氣聚焦明星學區 生活機能支撐苓雅房價站穩2字頭進一步來看,苓雅區聲勢看漲,除歸功近年亞洲新灣區與交通建設等重大題材,區域公設完善且商圈發展成熟仍是支撐市場的關鍵,坐擁輕軌、捷運站、火車站、大型公園綠地、百貨公司、商圈夜市等生活機能,加上多數生活圈發展成熟、素地少,進而推高新建案價格,苓雅區目前住宅交易與推案以大樓產品居多,2~3房大樓推案開價已來到30萬起跳,10年內中古屋單價則在20萬起,大坪數豪宅型產品也已來到4字頭,成交價也突破3千萬,買盤涵蓋換屋族、台商與高階主管。自住客入住扎根,苓雅區屬房市中的知名文教區,不少市政機構也為於此區,根據高雄實價網數據顯示,苓雅區房市交易熱區多集中學區周邊,包括五福國中學區、文化中心一帶,以及四維國小學區與中正國小生活圈,交易單價已站上2字頭,旺締開發總經理陳駿緯分析:「消費與休閒機能完備,加上捷運橘線行經具交通便利優勢,讓以學區為中心的生活圈發展前景看好,雖預售新屋房價行情較高,但苓雅區內物件選擇多元,高低總價皆俱,中古屋屋齡20年以上的仍可見1字頭交易,且便利的生活機能、重大建設加持對房價具支撐有力道,保值性高,因此仍是首購與換屋族的心中之選,加上推案多元讓人口開始回流南高雄,除了置產客、公務人員,買盤也包含部分為小孩選擇學區的父母。」不僅自住市場物件炙手可熱,受惠亞洲新灣區與多家民間企業進場投資,自開發以來便吸引多方建商獵地推案,大坪數豪宅也如雨後春筍,詢問度以台商、中北部投資客為主,像是百坪的指標建案「國硯」曾以每坪68.7萬元成交,近來上櫃建商三發地產也宣布要將中正一路、捷運橘線五塊厝站旁土地,連帶建築執照拋出標售,光是土地,粗估處分利益可高達8億元,未來容積移轉加獎勵,計算後可興建地上29層、地下6層的住宅,可望成為區域指標案。而專家也看好苓雅區前景,在亞灣持續發展下,有交通建設捷運輕軌加持,還有近期宣布的國泰市地重劃區預定打造為高雄的文創與數位發展聚落,地主華友聯集團、聯上集團,也將進場投資高級住宅大樓、商場、旅館等,開發規模將超過百億元,後續招商下可望吸引企業投資高雄,創造就業機會和人口紅利,帶動週邊鳳山與苓雅房市成長的效益值得期待。

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根據房仲統計,六都今年上半年不動產交易總額達新台幣9971億元,相較去年同期成長75%。業者指出,COVID-19(2019冠狀病毒疾病)控制得宜、經濟面續強,看好房市買氣持續暢旺,全年預估將挑戰2.5兆元水準。

    觀察六都表現,中信房屋指出,高雄市今年上半年不動產交易總額達1318億元,年增94%,增幅為六都之最。新北市由去年上半年的1345億元,成長至2505億元,年增86%。台南市今年上半年達901億元,較去年同期成長80%。

    台中市上半年不動產交易達1911億元,年增74%。台北市達1830億元,漲幅71%。桃園市共1507億元,漲幅50%。

    中信房屋研展室副理張漢超表示,以交易動能來看,今年前4月延續了去年房地產強勢交易力道,5月到6月有許多交易搶搭房地合一舊制末班車,帶動交易動能上升。

    張漢超表示,不動產交易額衝高,反映買賣雙方對於不動產後勢的信心。六都上半年實價交易合計總額已達近兆元的水準,若是再加上7月份數據,實際上已達到1.2兆元,因此不動產買氣如能持續暢旺,全年預估將可挑戰2.5兆元水準。

    張漢超說,在全民積極防疫、疫情控制得宜下,經濟發展持穩,下半年房市有望穩定成長。

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根據先前實價揭露,大同區延平北路二段上,今年2月份時成交了兩棟4層樓透天,總價1.17億元,建物257.17坪、土地75.63坪,而新買家為「琅河投資股份有限公司」,該建築為加強磚造透天厝,皇鼎建設2010年買下並負責維護,於2019年重新修建,因此才會出現這樣新穎的透天物件出現在老舊商圈中。

圖/大同區延平北路二段整棟透天古蹟,今年以1.17億元成交。台灣房屋提供

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,該透天為歇業已久的「大千百貨公司」舊址其中一棟,為光復初期五坎式的大型街廓建築,為簡潔的現代主義形式,且保留日治延平北路典型的立面形式,因具歷史意義,被列為台北市文化局列管保留的歷史建築。

「大千百貨公司」當年與寶慶路遠東百貨、中華路第一名百貨齊名,大千百貨店面寬近50米,當時還引進台北市第一座電扶梯設施,是當時很時髦的百貨公司,2006年經文化局與文資專家會勘鑑定,通過登錄為歷史建築,改建時必須保留立面和騎樓,以保留大稻埕當年的繁華樣貌。

在迪化街、大稻埕一帶,有許多西式洋房透天建築物,因具早年建物特色,被政府列為是公認古蹟,只能在保留原貌精神下翻修,舉例來說,迪化街1段121號保留日治時代街屋風貌,因此也被列為歷史建築,目前也出租給餐飲店家,也頗具風格。

圖/大同區延平北路二段的整棟透天古蹟,是「大千百貨公司」舊址其中一棟。台灣房屋提供

張旭嵐指出,這類歷史建築不可拆除、重建,但可以透過買賣「古蹟土地容積移轉」,移轉至其他可建築土地的建物使用,因此吸引建商購入,若前手還有容積尚未用完,新買方則還有剩餘容積可使用;此外,因迪化街是著名南北貨商圈,該透天未來若出租做商辦、店面或工作室之用,不管銷售南北雜貨、咖啡廳、文創店等行業經營,都頗符合商圈特色,「若整棟出租20~30萬元,即可滿足投資報酬率2~3%的水準」。

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桃園鐵路地下化計畫桃園醫院站預計2030年將設址於桃園永豐路上,首要受惠為龍壽商圈,未來鐵道抗性將去除,目前以龍泉一街、龍泉二街、龍泉六街指名度最高。

桃園鐵路地下化計畫桃園醫院站設址於永豐路上,首要受惠的即為以龍壽街、龍祥街、龍泉一、二街、龍泉六街為主的龍壽商圈,信義房屋桃園龍安店專案經理黃于安表示,桃園鐵路地下化計畫移除鐵軌後,鐵軌兩邊商圈縫合,過去鐵軌周邊的大樓因為火車行經的噪音抗性也移除。

黃于安表示,龍壽商圈這2年來有建商看好未來發展插旗,像是已有2-3棟屋齡1年的新成屋,2棟正在蓋的新建案,超商、超市也進駐新成屋一樓店面,增加生活機能,不僅建商看好未來發展,也吸引自住、置產族群,以離桃園醫院站最近的龍泉一街、龍泉二街、龍泉六街指名度最高。

龍壽商圈中屋齡3年內的住宅大樓單價約23萬,而屋齡10年內的住宅大樓量體也大,商圈內約有1千多戶,單價則是20萬左右,另有部分屋齡20年左右的中古大樓,單價約17萬。

黃于安表示,龍壽商圈近桃園醫院,路程約10分鐘,因此就醫方便又不在醫院第一排,而又有龍山國小學區,因此許多三代同堂的在地族群會選擇在此購屋,另外也有部分雙北客群。

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內政部首度發布電信信令人口統計,有別以往的戶籍統計,這是首度與電信業者合作,運用基地台的訊號進行新型態人口統計,人流的移動可做為判斷區域房市潛力的依據。永慶房產集團根據六都各行政區電信信令人口中平日夜間停留人口與戶籍人口做比對,若平日夜間停留人口高於戶籍人口,則屬於人口淨流入區,預期購屋需求穩定,是區域房市一大利多。觀察六都人口淨流入人口最多的前十名,由台中市西屯區奪冠,其次則是桃園市蘆竹區以第二名的成績緊追在後。其中若以縣市別來看,新北市、桃園市各有三個行政區入榜,為六都人口紅利亮眼縣市。


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台中東區三井Lalaport第一排預售屋最新實價登錄出爐,單價最低37.2萬,最高達44.8萬。在地房仲表示,鐵路高架化、百貨商場、未來捷運藍線建設等多重題材帶動下,區域房市行情一再創高。

實登揭露,上半年三井Lalaport第一排預售屋共74筆交易,總價則依坪數、樓層、有無車位等條件不同,介於745萬至2310萬。

信義房屋興大國光店主任謝凱勛指出,近年東區受到周邊諸多建設題材加持,以當地主力產品屋齡5年內的新古屋為例,單價從每坪20萬、3房總價900多萬,漲至目前每坪27萬、總價1300萬左右,預售屋的行情如今更是站上4字頭。

謝凱勛進一步分析,東區尤其湖濱生態園區一帶的價格支撐性之所以強勁,主要在於已完工的鐵路高架化,以及正在興建中的三井Lalaport商場,當地日後還規劃捷運藍線行經;由於在建設議題完工前,交易價量通常都會有顯著的成長空間,才讓建商勇於開高價,而買方也願意埋單。

由於價格飛漲,謝凱勛觀察,當地買盤主要仍以自住客為主,少部分為置產的客戶,也因此,有預算考量者,購屋坪數勢必會有縮小趨勢,以這次新揭露的實價登錄資料來看,交易坪數就均為權狀35坪左右的物件,屬中小坪數居多。

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