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台北房價節節攀升,為控制總價,縮小房屋坪數已成普遍現象。但在台北市,不同總價帶的房屋,平均單價的漲幅和房屋坪數減少的幅度卻大有不同。永慶房屋盤點近10年來台北市房屋平均單價、平均坪數和平均總價三者的變化,並分為「3000萬元以下」、「3000萬-7000萬元」和「7000萬-10000萬元」三個總價帶區間進行比對後發現,總價帶越低的房屋,平均單價的漲幅和平均坪數的跌幅都更為劇烈。
總價帶越低的房屋 單價漲越兇
近10年來,台北三種總價帶房屋的平均總價都沒有明顯上漲(表一)。在「7000萬-10000萬元」區間,平均總價10年間僅上漲2.9%。「3000萬-7000萬元」和「3000萬元以下」區間帶的房屋平均總價反而還下跌,分別下跌0.7%和5.3%。
但以單價觀之,總價帶越低的房屋,平均單價漲越兇。「3000萬元以下」總價區間的房屋平均單價,在近10年間每坪增加16.2萬元,飆漲28.4%(表二)。然而總價帶越高的房屋,平均單價的漲幅卻越顯和緩。「3000萬-7000萬元」區間的房屋平均單價,10年間每坪增加8.4萬元、漲幅為11.2%;「7000萬-10000萬元」區間的房屋平均單價,則增加3.7萬元、漲幅3.8%。
北市3000萬以下住宅交易熱絡 房屋單價推升明顯
此外,總價帶越低的房屋,坪數縮水的現象也更為明顯。「3000萬元以下」的房屋平均坪數,在近10年間減少了9.9坪,減幅高達28.3%。「3000萬-7000萬元」總價區間的房屋則減少6.7坪,減幅10.5%;至於「7000萬-10000萬元」區間的平均坪數甚至沒有減少,反而增加1.1坪,增幅1.1%(表三)。
永慶房屋研展中心副理陳金萍分析,總價3000萬元以下的房屋,是台北市房市交易的主力價格帶,因此「3000萬元以下」總價帶的房市交易相對熱絡,購屋需求穩定,帶動房價明顯上漲;再加上過往單價較低,使得漲幅相對較高。此外,觀察「3000萬元以下」的平均總價在10年間不進反退,顯示建商在房價持續攀高的情況下,為維持絕大多數民眾能夠買得起的總價,不斷縮減房屋坪數,推出低總價的小宅產品因應之。因此台北市「3000萬元以下」總價帶的房屋,平均單價的漲幅和平均坪數的跌幅,都比其他兩個總價帶的數據來得更為劇烈。
陳金萍也點出,雖然「3000萬元以下」總價帶房屋的平均單價於近10年間漲幅最高,但在三種總價帶區間中,其房屋平均單價仍屬相對低者。未來若房價上漲趨勢不變,台北市「3000萬元以下」總價帶的房屋,仍有可能進一步出現單價高漲、坪數續縮的狀況。
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房價高漲,南投縣政府為讓年輕人返鄉購屋安居,推出首批青年住宅45戶,預計11月底完工,最快明年2月可抽籤讓售。對於年輕人最關切的價格,南投縣府回應表示,預計以市價約8折公告銷售,3房戶型最低總價670萬元起,換算每坪僅需19.1萬元。
年輕人買得起 社宅市價打八折
南投縣第一批青年住宅位在南投市文化路,由南投縣政府自籌7.23億元,計劃分2期興建共100戶的青年住宅。第一期將提供45戶,其中3房型共36戶、4房型9戶,每戶皆配有汽、機車停車位。第一期預計於11月27日完工。縣府建設處透露,住宅將以市價的8折販售,車位售價約為80萬元,而因各種因素如房型、坪數等,每戶價格略有不同,但估計最低價的3房型(約35坪)不含車位總價為670萬元起。
此次縣府將《南投縣幸福家園租售及管理自治條例》修正草案送縣議會定期會審議,其中申請承購人資格部分,規定戶籍設在南投縣半年以上、無自用住宅、年滿18歲者、且承購青年住宅者年齡未超過45歲是基本條件,而其餘相關申購資格尚在研議中。
成本價出售 盼青年返鄉發展
據悉,首批45戶青年住宅下個月完工後將進行驗收,預計最快明年2月將會公開抽籤,對此,南投縣長許淑華也於上周進行施政報告時,宣布青年住宅即將完工的好消息。南投縣議長何勝豐也指出,縣府應以成本價格讓售給在地年輕人,包括後續的南投青年住宅2期,還有即將興建的草屯、竹山兩地的青宅也應比照辦理,來提高年輕人買房意願,吸引年輕人返鄉南投發展,也有助於地方經濟發展。
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新竹市政府首件動工的市有地公辦都更「竹蓮公辦都更」,歷經多次與地上占用戶及借用戶溝通,終於在日前動土,將興建兩棟地下6層、地上27層集合住宅,共298戶,預計最快2029年完工啟用。
公辦都更 復興老舊社區
都發處長翁義芳指出,本案位在東區竹蓮街與竹蓮街11巷交叉口,更新單元面積1,400坪,因屬早期發展區,原建築老舊殘破、環境髒亂;原地上佔用戶包括法院遺眷、臨時攤販等,多達近20戶,且居住時間長達30年以上,透過市府積極溝通協調,運用政府各單位橫向整合資源,提供社會福利及租金補助系統介入協助,終於完成都更核定。
家庭托顧服務中心 解決托育需求
都發處說明,本案將興建1幢2棟,地下6層、地上27層集合住宅,採RC結構設計,規劃住宅298戶,建物1樓設計為親子館及托嬰中心,以利未來該地區青年托育需求。對此,社會處也說明,1樓規劃的「社區式家庭托顧服務中心」,樓地板面積超過300坪,預計約可招收60名未滿2歲的兒童,可提供作親子館、托嬰中心使用,更可提供每天360位親子服務。
且基地面對身心障礙福利服務中心,鄰近學區包含竹蓮國小、建華國中等,周邊還有市立運動場等,基地四周也設置約1,000多坪開放空間的景觀綠廊,結合都更後全新成立的親子館、托嬰中心,未來可成為「友善步行」的社區環境,更可串聯起「鄰里共融」的生活新區域。
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永慶房產集團統計2023年前三季新北市交易總價6000萬元以上住宅,板橋區上榜3豪宅社區,為新北市豪宅社區的熱門區域。(圖片來源/永慶房產集團提供)
2023年新北市熱門交易豪宅在哪裡?永慶房產集團統計2023年前三季新北市交易總價6000萬元以上住宅,交易件數以中和區「遠雄左岸Park One」13件居冠,林口區「森聯摩天41」7件居次,板橋區「橋峰」與新莊區「中悅檀悅」各5件並列第三。
新北這豪宅最夯!今年平均每月賣一戶
第一熱銷的「遠雄左岸Park One」在短短九個月內就成交13戶,平均每月都能成交一戶近億元的豪宅!永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,「遠雄左岸Park One」位於於新店溪畔,坐擁水岸景觀,同類型的大坪數水岸豪宅產品相對稀有,對於周遭板橋、永和或鄰近工業園區的中小企業主、高階經理人,以及在地高資產客群都相當具有吸引力。
板橋、新莊豪宅熱銷,新興建案人氣高
若觀察熱門交易豪宅所處行政區,板橋區有3社區上榜居冠,其次則是有2社區入榜的新莊區居次。板橋區熱銷豪宅由「橋峰」、「源邸」與「謙岳」3個社區所包辦,總交易件數為12件,而新莊7件熱銷豪宅則分別是「中悅檀悅」及「遠雄九五」上榜。
陳金萍分析,板橋是新北市行政中心,尤以新板特區交通、商業、百貨、旅宿各項機能發達,早早有建商在板橋推出大坪數豪宅,也吸引更多建商跟進推案,使板橋尤其是新板特區豪宅社區雲集,而中央部會辦公室進駐新莊也帶動副都心的開發,使板橋、新莊成為新北市豪宅推案熱區。2023年十大熱銷豪宅之中,不少社區仍在銷售階段,顯見傳統豪宅交易熱區以外,不少豪宅買方已將目光聚焦往新興大坪數建案。
7字頭即可入主百坪豪宅,新北豪宅性價比更高
值得注意的是,新北十大熱銷豪宅社區的平均單價皆未達80萬元,平均交易單價區間多集中在50至70萬元間,部分社區豪宅單價甚至不到5字頭。在台北市許多豪宅單坪價格至少在百萬以上,名列「200萬俱樂部」的豪宅社區亦不在少數,以常見的百坪格局,台北市的豪宅動輒億元起跳、甚至超過2億。
而與台北市相毗鄰的新北市,同樣的總價可以享有的坪數空間更多,如平均總價上億的「謙岳」平均面積就達177.5坪,「遠雄九五」平均面積更高達242.6坪。價格上的優勢也是部份台北市豪宅買方將購屋目光聚焦新北市豪宅的原因之一。
陳金萍補充,近年豪宅交易受到中央銀行實施選擇性信用管制影響,導致豪宅買方需要準備至少6成以上的資金作為自備款,購買的門檻拉高也影響購買意願,建商豪宅推案量也有縮水跡象。然而對部分高資產購屋客群來說,豪宅社區保全嚴密、管理周全且強調住戶隱私,不僅能彰顯身份與尊榮感,同時還兼具抗通膨,保值與增值潛力的標的,仍具一定吸引力。
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地段好的捷運站旁是豪宅匯集地,如台北市大安森林公園站及東門站周邊有One Park Taipei 元利信義聯勤、勤美璞真等豪宅,均價每坪110.9萬元。(圖片來源/信傳媒編輯部)
捷運站常常是購屋搜尋的熱門關鍵字,地段好的捷運站旁甚至是豪宅匯集地,如台北市大安森林公園站及東門站周邊有One Park Taipei 元利信義聯勤、勤美璞真等豪宅,均價每坪110.9萬元,位在信義計畫區的世貿站及象山站周邊房價更高,平均116.9萬元,而中、南部同樣捷運站周邊豪宅聚集的台中市府站、高雄凹子底站與聯合醫院站均價約3字頭,房價不到台北市豪宅捷運站的三分之一。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,台北市大安森林公園四周及信義計畫區都是黃金地段,豪宅單價百萬起跳,甚至單價可達200萬元,拉高區域身價,而台中、高雄的豪宅聚落站也是地段優越,價格相較台北更顯親民。
重點重劃區加捷運,形塑豪宅聚落
比較豪宅捷運站房價與其所在行政區的均價,台北市世貿站及象山站周邊,不僅單價高掛,與所在行政區均價相比,每坪高出30.1萬元,高雄市紅線的凹子底站在農16特區,為高雄豪宅重鎮,常列席高雄豪宅排行榜的「京城天贊」即在此,周邊均價35.2萬元,單價高鼓山區全區均價5.3萬元,相當於高出鼓山區均價17.7%,價差幅度大,輕軌聯合醫院站則在美術館特區,周邊知名豪宅有「高雄HH」,聯合醫院站周邊均價33.9萬元,單價比鼓山區高4萬元,相當於高了13.4%。
郎美囡表示,各都政府為強化市中心的公眾運輸系統,捷運站會設在核心地段,這些豪宅聚落捷運站就位於各都會的主軸路線上,也是各都的開發、建設重點地帶,如台北市世貿站及象山站在信義計畫區、新北市板橋站在新板特區、台中市市府站西側為七期、高雄市凹子底站在農16特區,而聯合醫院站在美術館特區,且這些區域除了機能佳、交通便利外,有些規劃有大片公園綠地,成為建商推豪宅的重要地段,平均房價因此拉高。
四鐵共構加持,板橋站高板橋區13.3萬
新北市板橋站與行政區的價差也不小,板橋站均價每坪65.4萬元,板橋區單價52.1萬元,每坪價差13.3萬元,住商不動產板橋海山加盟店店東王建雄指出,捷運板橋站位在新板特區,新北市政府也在此,當年許多建商推案以豪宅、高級住宅為主,捷運站周邊大樓林立,除了「世界花園橋峰」,還有「謙岳」、「東方明珠」等豪宅社區,且捷運板橋站為四鐵共構,交通便利性高,並有大遠百等商場增加休閒採買的機能,因此捷運站周邊均價比整個行政區高出許多。
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政府打炒房限縮購地貸款,今年土地交易明顯轉冷,不過仍有買盤砸重金布局,依據實價統計今年至 10 月資料,林口新市鎮土地交易僅 93 筆,交易總金額 74 億 7,090 萬元,但有一筆交易總價高達 8 億 8,341 萬元,此外,淡海新市鎮雖然今年只有 32 筆土地交易,但其中一筆總價高達 5 億 330 萬元。
大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,新北市兩大新市鎮黃金地段土地越來越少,儘管政府打炒房政策衝擊市場,但資金雄厚的投資方仍看準區位及當地發展進場布局。
林口新市鎮發展到現在素地已不多,機能也漸趨成熟,並且具有 AI 科技綠能產業園區進駐的議題,三井 OUTLET 二期將於明年開幕,且尚有東森集團全球營運總部預計 2025 年啟用,屆時還能創造就業人口商機,根據實價資料,林口新市鎮,今年建林段有兩筆相鄰土地一起交易,總價 8 億 8,341 萬元、單價每坪 167 萬元,總價、單價都創今年林口新市鎮最高價。
大家房屋林口扶輪公園加盟店店長盧彥騰表示,而這兩筆建林段土地位在八德路及三民路交叉口的街角地,距離機捷林口站非常近,附近的新成屋成交價幾乎都在 5 字頭,推測新案開價會在 6-7 字頭,林口新市鎮因街廓整齊,食、衣、住、行機能完備,夏日氣溫又比台北市涼爽,頗受雙北及桃園的首購及退休族青睞,這幾年房市受自用買盤支撐,發展相當穩健。
淡海新市鎮一期機能日漸成熟,二期規劃有產專區、工業區,未來可望形成新的產業聚落,淡江大橋預計 2026 年 2 月通車,淡北道路若順利可在今年底動工,淡水區長年來交通壅塞的問題終於將獲紓解,然而今年受限市場發展,土地交易整體偏冷淡,不過有一筆新市段土地交易總價破 5 億元,平均成交單價 60 萬元。
住商不動產淡水新市加盟店店長盧進和指出,這塊地在熱鬧的地段,地坪價格 60 萬元並不高,目前周邊新建案成交價約每坪 29-32 萬元,機能最成熟的淡水區行政中心周邊的新案成交價可到 34~37 萬元,推測這塊地新案價格應該會在 3 字頭以上,淡海新市鎮的優勢在於買方買得起,房價比台北市以及新北高價區相比容易入手,1,200 萬可買到 3 房,2 房約 900-1,000 萬元,能吸引雙北首購族及換屋族,政府的新青安貸啟動後更加強化買氣,反而是屋主因政府打房政策及市場氛圍偏向惜售,中古市場的供給量不大。
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根據內政部最新資料顯示,9月全台建物買賣移轉棟數為27,637棟,月增3.9%,永慶房屋研展中心副理陳金萍說明,9月的建物買賣移轉棟數反映的是8月至9月初的市況,房市政策衝擊已淡化,房市回歸供需基本面,自用需求當道,加上新青年安心成家優惠貸款方案上路後,不少原本就有購屋計畫的民眾加速決策速度,讓9月全台建物買賣移轉棟數較8月增3.9%,呈現連二升的走勢。
另與111年9月全台建物買賣移轉棟數23,816棟相比,全台建物買賣移轉棟數年增16.0%,陳金萍指出,去年9月受到8月兩岸關係轉趨緊張,以及全球高通膨、貨幣緊縮衝擊,全球股、匯市震盪,加上連續升息也增加民眾房貸負擔壓力,市場瀰漫觀望氣氛,房市交易轉淡,讓9月全台交易量不到2.4萬棟的低量,與去年上半年每月平均有2.8萬棟的交易量相比,房市交易冷清不少,也因去年基期偏低,加上通膨預期下,今年房市自住、長期置產購屋需求趨穩,讓9月全台交易量較去年同期大增16.0%。
陳金萍補充,若合計今年前9月全台建物買賣移轉棟數表現,全台交易量為218,754棟,與去年同期年減10.3%,雖仍創五年新低,但減幅已收斂至一成左右,顯示今年下半年房市有逐步回溫的跡象。
陳金萍說明,由於出口及投資持續衰退,只剩民間消費苦撐,下半年經濟表現不如預期,各經濟預測機構下修今年台灣經濟成長率,而景氣燈號連亮十顆藍燈,成長動能仍偏弱,也將影響房市表現。陳金萍提醒,今年全年交易量縮確立,但在缺工、缺料狀況逐漸趨緩後,各都會區新屋陸續完工交屋,將挹注交易量表現。不過,第四季進入總統大選選戰開打,對於房市的衝擊仍需持續觀察,若未來三個月每月交易量達2.4萬棟,全年交易量將突破29萬棟大關,以目前交易市況來看,機會不小。
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台中市百貨商場、購屋中心遍地開花,不僅成為區域利多,更為房市添加亮點。不過觀察台中新開幕及未來將誕生的商場周邊房價,今年房價漲跌不一,位在東區的三井LaLaport年增幅12.7%居冠,反而未來將有3大商場的七期,今年房價微幅下滑2%。
大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,大型商場、購物中心對新興區域或較缺乏話題的地段帶動效果強,如東區因開發早、房價低,過往欠缺區域利多,這幾年搭商場及建設議題讓房價反應熱烈,反觀七期難有新穎議題,市場轉冷時房價因價高回檔,因此今年均價小跌。
近幾年除了軌道建設、科技園區外,區域利多也常聚焦於商場、購物中心,並成為在地新建案的行銷主力,如三井LaLaport帶動東區的話題亮度,周邊房價平均每坪31萬元、年增12.7%,價格成長最為顯著。
十四期的漢神洲際購物中心備受期待,周邊房價每坪34.1萬元、年增7.9%,烏日高鐵特區規劃商場面積高達9萬坪的高鐵娛樂城,今年平均房價30.1萬元、年增2.4%。
預計於五期開設的國泰台中置地廣場,周邊房價持平發展,均價每坪29.6萬元、年增0.7%。
不過七期雖然豪宅、百貨林立,誠品也即將開幕,但因原本房價高,市場不易有亮眼表現,今年均價40.1萬元,小幅回落2%。
住商不動產台中旱溪加盟店店東張博毅指出,過往東區缺乏房市吸引力,今年三井LaLaport開幕以來人潮蜂擁而至,LaLaport周邊、甚至整個東區房價能明顯成長,不僅是商場助攻,台中大車站計畫以鐵路高架化,打通台中火車站前後站,也使近期有許多來自其他行政區的換屋族、首購族買進東區。
郎美囡表示,各大百貨爭相進駐台中市,除了看中台中市本身的消費力,還有包含彰化、雲林等整個中部的客群,且台中地處台灣中心,高鐵南來北往便利,具有地利交通優勢,能吸引北部及南部的來客,因此各大商場可提振區域發展,增加就業機會並擴增周邊商機。
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百貨商場提供食、衣、育樂、生活採買等機能,近幾年成為房市亮點,雙北今年增加生力軍新店裕隆城、新光三越Diamond Tower及NOKE忠泰樂生活,商場合計面積約5.85萬坪,明年南港還有面積4萬坪LaLaport登場,依據實價資料統計新生代百貨商場的周邊房價,新店裕隆城增幅3.1%最高,平均房價每坪55.8萬元。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,這些新商場大多有鄰近的捷運站,生活機能佳,新店裕隆城周邊房價與台北市相比親民許多,附近有園區,在地購屋需求強,房價表現穩健。
知名百貨進駐,南港站穩7字頭
雙北今年開幕的大商場共有3間,新北市新店裕隆城總面積4.3萬坪,周邊房價每坪55.8萬元,比去年多3.1%,在台北大直特區的NOKE忠泰樂生活,周邊房屋均價每坪82.9萬元,年減4.9%,位在台北東區的新光三越Diamond Tower周邊房價最高,每坪92.6萬元,年減5.8%,台北市南港區明、後年都有新商場,預計明年開幕的LaLaport周邊房價約每坪81.1萬元、年增2.4%,後年世界明珠開發案有微風廣場,其目前周邊均價每坪75.7萬元、年增1.2%,雖然南港兩間百貨周邊房價漲幅不大,但也顯示出南港房價逐步站穩7、8字頭。
住商不動產南港園區加盟店店東吳紀楠指出,南港區百貨商場的議題已提前反應,今年對房市的拉動力道沒有之前強,且南港區進駐的公司企業漸漸增加,自住比例越來越高,今年無論中古屋或預售屋釋出都很少,目前新案的成交價幾乎都在百萬以上,如南港展覽館旁的「全陽馥」預售成交價約每坪100~120萬元,許多屋齡10年左右的中古大樓開價在9字頭,而世界明珠的北側還有房價較低的老宅,因此周邊機能佳,但均價比LaLaport周邊價格低。
豪宅區商場不稀奇,大直小跌、東區價平
百貨商場雖為房市話題,但不一定能成為強心劑,新光三越Diamond Tower周邊價格變動小及NOKE忠泰樂生活的周邊房價略為下跌,郎美囡表示,這兩間百貨商場分別位在台北東區及大直,都是原本百貨商場多的地段,新的商場是錦上添花,拉動區域的效果不強,另一個共通特色是周邊高價住宅多、大坪數多,因此在房市轉冷時,買方購置高單價、高總價的意願偏低,房價比較容易有讓步空間,或是買方只願找低價位的物件,造成平均房價衰減。
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台北市因生活機能良好及交通便利等優勢,因此成為許多購屋族群的首選,房仲業者根據實價登錄資料,統計了近一年台北市公寓和大樓的交易價量市況,「中山區」大樓住宅在短短一年內就成交逾千筆,勇奪北市大樓住宅的買氣王;而公寓住宅則以「內湖區」交易居冠,一年內成交了371筆,相當於天天都有成交,交易熱絡。
大樓成交數量奪冠的中山區,近一年交易量為1013筆,遠勝第二名大安區將近300筆的交易量。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,中山區擁有便捷的交通路網、熱絡的商業活動以及完善的生活機能等優勢,吸引眾多人口居住;近年來建商在當地興建許多小宅、套房產品,小坪數、低單價和低總價的大樓住宅,吸引不少小資族、首購族卡位台北市門牌\。
第2名的「大安區」近一年大樓交易量為729筆,平均一天成交近2筆,表現也十分亮眼,儘管近一年平均單價已突破百萬大關,但大安區優質地段的保值與增值潛力,仍吸引不少購屋民眾進駐。
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若從北市公寓住宅熱區來看,交易最火熱的大多落在北市的蛋白區,包括內湖、士林和文山等區域,房價相對親民,平均僅需4~5字頭的單價便有機會入手,因此交易量也表現較突出。
陳金萍指出,內湖區生活機能相當成熟,有內湖商圈、737商圈及東湖商圈等知名商圈,內湖還有科學園區和大型電視台坐落,提供了大量就業機會,不少購屋族群也因工作緣故而就近買房,不僅是當地的公寓交易量居榜首,大樓位居第三位,表現不俗。
排名2、第3的分別為「士林區」和「文山區」,陳金萍說,這兩個行政區的公寓住宅平均單價都落在5字頭上下,對於預算有限的民眾來說,十分具吸引力。士林區有捷運紅線經過和士林夜市商圈等,未來還有環狀線北環段通車利多。
至於文山區環境單純,是著名的文教區,親民的房價也相當適合首購族和換屋族入主,加上鄰近山區,綠覆率高,不少退休人士也都會選擇在此過退休生活,房市需求穩定。
此外,內湖區、文山區與北投區公寓和大樓的住宅交易量均擠進北市前5名,顯示這三個區域交通、生活機能優異,居住需求旺盛,而房價相較於市中心區親民許多,才讓內湖區、文山區與北投區雙榜皆上
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台中百貨商場、購物中心遍地開花,成為助攻區域房市的利多與亮點!房仲業者觀察台中新開幕及未來將誕生的商場周邊房價,以今年第二季開幕的東區「三井LaLaport購物中心」,年漲12.7%、漲幅最亮眼;反而未來將有三大商場的七期,今年房價卻呈微幅下滑2%。
大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,大型商場、購物中心對新興區域或較缺乏話題的地段帶動效果強,如東區因開發早、房價低,過往欠缺區域利多,因此近幾年搭上商場及建設議題讓房價反應熱烈,反觀七期難有新穎議題,市場轉冷時房價因價高回檔,今年均價呈現小跌。
近幾年除了軌道建設、科技園區外,區域利多也常聚焦於商場、購物中心,並成為在地新建案的行銷主力,如三井LaLaport帶動東區的話題亮度,周邊房價平均每坪31.0萬元、年增12.7%,價格成長最為顯著;14期的「漢神洲際購物中心」預計2025年第四季開幕備受期待,周邊房價每坪34.1萬元、年增7.9%。
此外,烏日高鐵特區規劃商場面積高達9萬坪的「高鐵娛樂購物城」,今年平均房價30.1萬元、年增2.4%;而預計在五期開設的「國泰置地廣場」,周邊房價持平發展,均價每坪29.6萬元、年增0.7%;七期雖然豪宅、百貨林立,誠品年底即將開幕,不過原本房價高,市場不易有亮眼表現,今年均價40.1萬元,小幅回落2%。
住商不動產台中旱溪加盟店東張博毅指出,過往東區缺乏房市吸引力,今年三井LaLaport開幕以來人潮蜂擁而至,而LaLaport周邊、甚至整個東區房價能明顯成長,不僅是商場助攻,台中大車站計畫以鐵路高架化,打通台中火車站前後站,展現市容新樣貌;此外,74快速道路的大幅增進東區聯外交通的便捷性,僅5分鐘便可上交流道,因此近期有許多來自其他行政區的換屋族、首購族買進東區。
郎美囡表示,各大百貨爭相進駐台中,除了看中台中本身的消費力,還有包含彰化、雲林等整個中部的客群,且台中地處台灣中心,高鐵南來北往便利,具有地利交通優勢,能吸引北部及南部的來客,因此各大商場可提振區域發展,增加就業機會並擴增周邊商機。
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圖書館豐富的文化資源,帶來市場話題,房仲業者根據實價登錄資料,盤點六都市立圖書總館周邊 1 公里內近三年之房市交易情形。其中桃園市立圖書館總館,不僅交易也最熱絡,房價漲幅也遠超行政區漲幅;而台南市立圖書館新總館周邊房價漲幅 25.3%,居六都總圖之冠。
同時,六都中總圖與行政區房價比較,除了板橋區的新北市立圖書總館外,其餘五都圖書總館周邊平均單價均比行政區來得高,顯見圖書館所帶來的文化資源、公園綠地、寧靜環境等居住優勢,吸引許多民眾,使得房價有所支撐。其中桃園市立圖書總館周邊買氣最猛,今年交易量已超過 500 件,帶動房價迅速成長,近三年漲幅高達 17.2%,高出桃園區平均漲幅 8.5 個百分點。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,桃園總圖坐落於桃園藝文特區,充滿人文與藝術氣息,周邊商家林立,學區環繞,擁有豐富的生活機能,未來還有京站、影城陸續進駐;交通方面,大多是以開車或公車為主,不過將來桃園捷運綠線完工通車後,就能大幅增添來往桃園機場及桃園車站的便利性,促進周邊房市及經濟更加活絡。目前單價約為 29.8 萬元,比起雙北相對便宜,且具備增值潛力,吸引許多民眾於此置產。
台南市立圖書館新總館周邊房價三年上漲 25.3%,六都總圖中漲幅最大!陳金萍說,台南新總圖位於永康區大橋重劃區內,是新興住宅區,緊鄰台南市中心,公園綠地多,又有大橋國小、大橋國中等明星學區,距離奇美醫院不遠,醫療資源佳,整體生活機能相當完善,加上鄰近南科園區,吸引不少科技新貴進駐,也帶動周邊房價上漲。不僅單價從 2 字頭躍上 3 字頭,甚至還超越了桃園、高雄總圖周邊的房價。
陳金萍指出,圖書總館是城市人文及經濟發展的重要指標之一,有豐富的文化、圖書資源,且圖書館鄰近區域大多都有公園綠地,周遭生活環境的氛圍也相對安靜,居住品質佳,自然擁有獨特的居住魅力,讓許多民眾紛紛選擇進場購屋,為該地區的房市帶來加分效果。
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都更宅大翻身!台灣房屋統計截至目前為止,今年台北豪宅單價前10大交易,由國泰建設都更改建的「敦南霖園」,高樓層成交單價282.1萬元奪冠,總價約3.87億元,坪數175.23坪;排名第2的是連3年蟬聯全台最貴的成屋豪宅「OneParkTaipei元利信義聯勤」,6月高樓層成交單價約277萬元,總價約4.23億元;第3名是植物園第1排「松濤苑」,中低樓層成交2戶單價250萬元,也是社區地板價,顯示建商對價格的堅持。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,目前台北2023年的前10名預售與成屋豪宅,單價都站上200萬元以上,且10大豪宅當中,有一半是都更危老改建的個案,顯示近年台北積極進行舊樓改建,精華地段、基地面積大的標的,讓開發商選擇規劃豪宅等級的預售案。截至目前為止,今年的10大豪宅當中,改建預售案「敦南霖園」、「勤美璞真城仰」、「永陞信義安和案」、「國賓皇琚」等都進入榜單,這4宗預售豪宅案,均為老屋改建案例,前3者屬於都更案,「國」案則是危老案,4案的高樓層單價落在217.91~282.14萬元之間,成交坪數都在120坪以上。
首次進入榜單中的預售豪宅「勤美璞真城仰」,目前為止最高單價為高樓層戶別,8月交易單價222.9萬元、總價約2.17億元,張旭嵐指出,該案前身是慶城福華大樓,基地位在慶城街上,緊鄰「文華苑」旁,也是少數基地破千坪的市中心新案,且該案附近有敦化北路林蔭大道、松基公園、松山機場等,吸引高端豪客的目光,目前實價登錄已揭露6筆交易,單價落在208.2~222.9萬元。
至於前10大的成屋豪宅中,屋齡都在11年以下,進入榜單的社區包括「OneParkTaipei元利信義聯勤」、「松濤苑」、「潤泰敦峰」、「琢白」、「仁愛吾彊」,總價都在2.2億元以上,甚至不乏無貸款購入的案例,張旭嵐指出,雖然央行近年實行信用管制措施,限縮高價住宅僅能貸款4成,但是對富豪影響不大,市場仍不乏頂級豪宅以現金交易的案例,對富豪來說,這些超級豪宅除了物業管理公司提供頂級服務,還能單獨使用電梯,不被鄰居干擾之外,對於進出入都嚴格控管,讓注重隱私的富豪能享有寧靜的居住空間。
第一建經研究中心副理張菱育指出,今年7月《平均地權條例》新制正式上路,不少預售交易趕在新制上路前完成,不僅能保有未來換約的機會,也能不受私法人購置住宅採許可制的限制,而新制實施後,接下來的豪宅市場,將回歸自住剛性需求,買家身分也將從法人轉向自然人為主。
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內政部公布最新第2季住宅價格指數,全國和六都都上漲,跟去年(2022年)同期相比,台北市增加1.多%,其他五都漲幅高達4~6%。陳先生與太太、女兒一家三口,9月剛買了預售屋,他說雖然負擔大,但從2年多前看房子,價格就一直漲,不知何時房價才會跌,不如看到滿意的就先入手。
陳太太:「刷完咧亮晶晶。」
36歲的陳先生和太太,笑瞇瞇地陪2歲寶貝女兒玩遊戲,目前一家三口在台北市租房子,每個月租金約三萬元。隨著小孩越來越大,希望能有個自己的家。
房屋首購族陳先生:「主臥在這邊,小孩的話可能會在,小孩的話又在另外一間。」
陳先生九月剛在新北板橋重劃區,買了權狀20幾坪、每坪單價60萬以下的預售屋,雖然是雙薪家庭,但要養孩子,還要繳房貸,壓力可不小。
內政部公布第二季住宅價格指數全部上漲,全國130.8,季成長1.51%,較去年同期上漲5.51%,六都季成長1%到2%,跟去年同期比較,除了台北市增加1.37%,其他漲幅高達百分之4到6%。其中,台北前兩季、高雄上一季價格稍跌,第二季重返上揚趨勢,其他四都的住宅指數則是維持漲勢。
房地產專家陳泰源:「中古屋其實是呈現價緩跌的,但是均價,卻被(2、3年購買高點)預售屋,落成的新屋登錄的價格,給拉高了平均值而產生的錯覺。」
去年第二、第三季全國指數年漲幅超過10%,但到了今年第二季漲勢有收斂,儘管交易量減少,但購屋指數持續上揚,也難怪租屋族、說甚麼都要出手買房。
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台北大面積土地供給稀有,精華區都更或危老改建成為豪宅主要原料,今年台北包括預售及成屋十大交易單價最高的豪宅交易,每坪單價全數站上200萬元,敦南霖園、永陞信義安和案、國賓皇琚、鑄慕等均為改建預售案。
上半年台北市十大豪宅中,國泰建設都更改建的「敦南霖園」高樓層成交單價282.1萬元最高;排名第二則是連三年蟬聯全台最貴的成屋豪宅「OneParkTaipei元利信義聯勤」6月高樓層成交單價每坪277萬元;植物園第一排「松濤苑」中低樓層成交兩戶每坪250萬元,也是社區地板價,顯示建商對價格的堅持。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,上半年台北十大豪宅,有一半都是預售社區,且不乏都更危老案,顯示近年台北積極進行舊樓改建,精華地段、基地面積大的標的,讓開發商選擇規劃豪宅等級的預售案,今年上半年十大豪宅當中,改建預售案敦南霖園、永陞信義安和案、國賓皇琚、鑄慕等都進入榜單,十大豪宅中,僅大安區「鑄慕」規劃低於100坪房型,社區預售成交單價落在180.5萬~207.7萬元。
第一建經研究中心副理張菱育指出,今年7月平均地權條例新制正式上路,不少預售交易趕在新制上路前完成,不僅能保有未來換約的機會,也能不受私法人購置住宅採許可制的限制,而新制實施後,接下來的豪宅市場,將回歸自住剛性需求,買家身分也將從法人轉向自然人。
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新竹地區在竹科的加持下,房價漲幅驚人,預售案已飆上7、8字頭,有人因此好奇,新竹是不是有機會超越台中市,成為第2大城?不過網友則點出新竹的最大死穴。
一名網友在PTT指出,新竹以科技園區聞名,區域內有大票高薪工程師,其高物價、高房價,教育水準都堪比台北市,雖然在文化、美食、交通、醫療方面尚有不足,但再過20年的累積,發展也許就能超越台中,一躍成為台灣第2大城。
對此,網友意見一面倒,認為新竹卡在人口數,要超車台中的機會恐不大,「人口先達到180萬再說謝謝」、「薪水、房價已超越,但生活機能跟品質應該不太可能吧」、「不可能,捷運幾年了連個影子都沒」、「新竹差太多,公車系統先輸10年,捷運再輸20年,我問你怎麼追」、「新竹先天地形破碎發展受限,但投資房地產穩穩的」、「台中得天獨厚,有機會國際化」、「桃竹苗合併成新竹市就大多了」。
▼台中人口持續增加,至2022年底已達281萬4459人。(示意圖/pixabay)
也有網友提到,從國外來看,一個城市要擠到一線,還是要靠金融業,不過新竹主要是工廠聚集經濟,有些落差「竹科很威,但跟能不能成為第2大城是兩回事,新竹產業太單一,就這麼簡單」、「新竹就只有就業優勢好嗎,各種都市規劃根本對不起科技之都的名號」。
不過也有人認為,新竹在薪資、房價、就業和教育水準早已超過台中,「只差人口還不到吧?不過新竹採菁英制度不一樣」。
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台南市112年7月住宅價格指數出爐,本期住宅價格指數為136.28,較前期(6月)上漲0.52%,相較去年同期則上漲4.59%。112年度上半年全市不動產市場價格穩定微幅上揚,交易量則呈現下跌趨勢,另受總體市場景氣低迷以及財政部囤房稅2.0草案預告期滿因素影響下,房市進入盤整階段,全市不動產市場持續呈現價穩量縮情形。本期大廈的價格指數為139.77,而透天住宅的價格指數為129.24,與前期(6月)和去年同期相較皆為上漲。
市長黃偉哲表示,本市近年持續推動重大建設及招商,如東區平實轉運站、運河星鑽、南台南副都心招商、南科三期擴建及麻豆工業區等建設,預計將增加更多的就業機會,帶動台南市各行政區域發展。此外,因應平均地權條例7月修正實施,地政局亦積極加強宣導、查核實價登錄交易案件,並抑制投機炒作行為,使台南市不動產市場穩健發展。
地政局長陳淑美表示,今年上半年總體經濟景氣仍趨疲軟,至112年7月止,經濟景氣已連續10個月出現藍燈,再加上平均地權條例子法規於七月實施之影響下,台南市整體住宅市場已進入盤整期,呈現價穩量縮情形。本期住宅價格指數微幅上漲,建物買賣移轉棟數方面,全市總體交易量與近年同期相較皆呈現下滑趨勢,經統計本市7月建物移轉棟數共計1,834棟,較前期(6月)增加10.08%,較去年同期減少0.11%。此情形顯示今年房市上半年以來,受到經濟景氣疲軟,打炒房政策持續發酵,6月成交量最低,7月稍有提升,但仍少於去年同期。
進一步觀察各行政區住宅價格指數表現,多數行政區價格指數與前期(6月)相較,以佳里區漲幅1.14%為最高,其次為永康區以及歸仁區,分別微幅上漲0.73%以及0.67%。若與去年同期相較,漲幅最高前三名行政區依次為善化區、中西區以及安南區,分別微幅上漲9.11%、8.69%以及8.20%。至於南科區域、新營區的價格指數較前期(6月)也呈現穩定成長趨勢,年漲幅皆有高於全市總體的表現,後續各行政區指數發展仍有待持續觀察。
進一步觀察各行政區交易量表現,與前期(6月)相比,以歸仁區、新市區及佳里區減少幅度最大,分別大幅減少56.10%、45.0%及43.14%,反觀仁德區與東區則分別大幅增加84.09%及80.56%。若以交易棟數觀之,本期東區、永康區及北區為成交量前三名的交易熱區,分別為260、241、182棟。另外,南科區域移轉棟數與前期(6月)相較則大幅縮減40.48%,其中善化區減少36.36%,而新市區亦大幅減少45%。
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根據內政部運用電信業基地台的訊號統計全台人口分布,作出夜間經濟潛在熱區地圖,全台「夜間經濟」指數最高前六名均位在新北市,以永和最高,房仲業者指出,夜間人口充足反應實際入住率高,房價雖不如新興區域具有高期待值、而相對平穩,泡沫化風險低。
由於戶籍人口與實際所在人口通常有落差,內政部與電信業者合作,運用基地台訊號進行人口統計,而「夜間經濟」指數指晚上11點到清晨6點間的人口分布,統計指標包括夜間停留比白天活動增加的比例、夜間停留人數相較設籍人口的比例等,更能解釋為實際居住人口比例最高的區域。
該指數前六名均位於新北市蛋黃區,分別為永和、板橋、蘆洲、三重、中和、新莊,此外,高雄市鳳山區、桃園市桃園區、台中市南區及北區在全台名列前十名。
大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,這些行政區多為新北、台中及高雄等都會區早期發展的區域,新北市因生活機能佳,房價比台北市親民,以通勤台北市便利地帶人口密度高,如永和區、板橋區為新北第一圈,永和往台北中正、大安便利,板橋除了捷運通勤台北市便捷,亦為新北市政府所在地,實際居住人口多。
相對於近年新興區域房價高漲,這些「夜間經濟」熱區房價則相對平穩,調查顯示,十大熱區房價年漲8.5%最高,其餘地區多在持平至年漲4%以內。
郎美囡指出,內政部統計夜間經濟熱區地圖,主要可提供民間企業作為配置營業據點、人力安排的依據,比起近年話題度高的購屋熱區、新興重劃區,夜間經濟熱區發展較為飽和,自住比例相對高,雖然話題不如新興區域鋒健,房價發展偏平穩,區域房市泡沫化的風險低,也適合開發貼近生活所需的商機。
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林口新市鎮過去因房價在大台北地區相對較低,吸引不少北客進駐,隨著三井outlet二期明年將開幕、工一產產區重劃完成將展開招商,商業機能、就業機會將進一步提升,目前中古屋房價普遍站上4字頭,以小坪數為主預售推案價格坐5望6。
有巢氏房屋林口扶輪公園加盟店店東蘇聲良表示,林口新市鎮可以忠孝路、四維路為界,分別前段、中段及後段,房價由前段向後段依次遞減,不過林口發展趨於成熟、吸引愈來愈多外來客進駐,前段房價領漲下,中、後段的房價也明顯上揚。
雖然近年來房價有不小漲幅,不過林口新市鎮擁有高綠地比、較嶄新的市容,生活機能已相當完整,相對台北較低的房價,仍吸引不少「以時間換取空間」的首購族。
蘇聲良表示,位於八德路和忠孝路之間的前段,是林口最精華的區段,以三井outlet為核心,以及興建中的東森總部、預計明年開幕的outlet二期,由於鄰近A9捷運站、二個交流道,因此以台北客為主,新案單價「坐5望6」,即使連屋齡20多年的中古電梯大樓都站上3字頭,二房含車位總價1,200萬~1.500萬元,三房含車位總價1,800萬~2,200萬元,其又以二房最為搶手。
忠孝路與四維路之間的中段,以仁愛路及家樂福為核心,周邊擁有昕境廣場、扶輪公園等,過去中段與前段房價有一段落差。
不過隨著前段的發展飽和,中段發展趨成熟、生活機能不輸前段,房價也漸追上前段,目前屋齡10年左右的大樓房價約每坪40萬上下。
位於四維路與中華路之間的後段,以中山路沿線為核心,擁有民視進駐、運動中心等,隨著文化北路拓寬,近期工一工業區已完成重劃,隨著全球最大半導體設計廠艾司摩爾大砸300億元落腳,新北市府以「先進研發、高階製造」為招商策略,吸引高科技、綠能、文創、醫療等新興多元產業進駐,就動就業機會,使過去房價相對較低的後段也有明顯補漲,屋齡10年大樓成交單價約在每坪27萬~35萬元。
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今年上半年全台十大熱門預售屋交易行政區出爐,其中新北市以三重2407件居冠,平均每天交易13件以上,平均單價來到每坪62.1萬元,有網友在Mobile01房產論壇發文,分析三重是否有機會取代板橋登上「新北一哥」,引發其他網友討論。
原PO以「三重會登上新北一哥嗎」為題發文指出,隨著雙子星的開發,機場捷運坐一站就可以抵達的三重站,勢必會登上新北一哥吧?
但網友意見幾乎一面倒,認為三重要超越板橋機率恐怕不大,「三重舊市區很難,除非整片都更+脫北族,不然原三重影響太深不利房價」、「新北一哥一直都是板橋,它有台鐵、有高鐵,一條藍線捷運直通台北市中心,三重永遠當不了一哥」、「板橋是三鐵共構的中心點,怎麼可能被取代」。
也有網友提到,三重幾十年前確實是一哥,是台北縣第一個升格縣轄市的地區,當時板橋、士林、中和都還只是鎮而已,一直過了10年後板橋才升格成為第二個縣轄市,但在市政長期支援板橋的情況下早已今非昔比。
至於板橋房價也持續高漲,其中位在新板特區的指標豪宅,每坪成交價已達110萬元,創下有實價以來區域新案最高單價紀錄。
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![〈房產〉南二都10年來人口遷入數不高 台南房價卻飆漲近9成冠全台-買屋賣屋MYMY房屋網給你最佳線上買屋賣屋平台house.systemnet.tw蔡太太臉書連結](/images/test/FB_icon.png)
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