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雙北市有17個行政區預售屋房價在去年下半年攀上歷史新高,台北市僅剩文山、萬華二區最高房價還在雙位數,新北板橋站上9字頭、三重8字頭,過去屬於新北蛋白區的土城、蘆洲、汐止、泰山、樹林房價天花板也衝至6字頭。

不少北市外圍蛋白區個案去年房價創下區域新高,如北投天母西路的「力麒天沐」最高房價站上每坪140萬元,萬華貴陽街「貴暘御景」去年底最高房價達每坪97.1萬元,距三位數單價僅一步之遙。

新北市房價天花板則是不分蛋黃區、蛋白區、甚至偏遠蛋殼區,都有個案再攀區域新高,板橋莊敬路都更案「佳元植」,最高房價達每坪93.3萬元,不僅超過新板特區豪宅群房價天花板,也創下新北市歷年新高。

三重區捷運三重站旁的「家泰豐和」每坪81.3萬元,將三重房價天花板衝至8字頭,新北蛋白區最高房價攀升至6字頭,土城「新潤青樺」、蘆洲「長安幸福匯」、汐止「寶亞新公館」、樹林「全邑興美」、泰山「閱讀台灣」等案,最高房價站上6字頭,並創下區域新高,林口、三峽、淡水、五股等區最高房價也達5字頭,而過去屬於蛋殼區的外圍城鎮,如八里「勤樸天闊」和三芝銀髮宅「日出不老莊園2」最高房價也站上每坪35萬元。

房地產業者指出,去年下半年整體房市景氣驟降,推案速度減緩、銷售期也明顯拉長,近年雙北房價不若中南部地區房價漲勢強,土地供給稀有加上需求穩定,使得區域新案供給量少的精華地段個案房價仍具支撐性。

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買房求保值,首選2房和3房!依據樂屋網統計指出,1房以下的住宅平均單價最高,次高單價為4房以上的住宅,但若是就近5年的房價增值情況來看,2房和3房住宅則表現最佳,房價漲幅普遍達3成以上,也因2房和3房住宅是目前市場上的主流,房價也最保值。

樂屋網依據官網實價登錄資料,統計電梯大樓、華廈和公寓此類住宅中,不同房數對房屋單價的影響。結果發現,2022年1房以下的房屋每坪為61.8萬元,2房為35.5萬元,3房為32.2萬元,4房以上為49.3萬元,顯見1房以下的住宅單價最高,次高單價為4房以上的住宅,之後依序是2房和3房住宅。

樂屋網調研中心經理洪安怡指出,由於1房、套房這類住宅,多半集中在人口稠密的都市地區,這些區塊普遍房價較高,自然也會拉高單價,且因為坪數小,換算成單坪價格時,本來就容易拉高。在4房以上房型的部分,洪安怡指出,這類住宅不乏大坪數的豪宅,因而拉高單價,至於2房和3房,算是目前普遍購屋市場主流,不容易受極端值所影響,價格相對平均。

此外,不同房數的住宅是否會影響房價的漲幅呢?樂屋網以2022年不同房數的房屋單價,對比5年前的價格,得出跟房價完全不同的排序;3房型的住宅漲幅最多,達35.86%,其次為2房住宅漲幅33.46%,表現最差的卻是4房和1房,分別漲幅19.95%和17.71%。

洪安怡分析,現行以子女數較少的小家庭成購屋主力,2房和3房等小型住宅更受歡迎,因而更有機會推升房價;反觀4房和1房,若是坪數過大的豪宅,因為房價基期高,漲幅相對有限,至於1房和套房,多半為過渡期產品,以單身族或投資族為主,加上貸款成數受限,轉手度遠不如2房、3房,價格也比較不容易推升。

洪安怡表示,在台灣少子化及高房價等背景因素下,可能會加劇這種因不同房數影響的房價趨勢變化,建議自住型買方購屋時,除了考慮目前需求,也可將未來的生活規劃一併納入考量,選擇盡可能長期滿足需求的房型。

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近幾年隨著科技題材的發酵與科技大廠的進駐,愈來愈多的高薪人才薈聚高雄,特別是有護國神山進駐的楠梓,區域發展更是受益滿滿。根據元宏不動產加值服務平台彙整財團法人金融聯合徵信中心資料發現,2022年前三季楠梓貸款買房者年收入100萬以上的新增房貸占比高達26.2%,創歷史新高,短短五年時間占比從17.1%激增到如今已逼近三成,顯見楠梓的購屋族群已經產生明顯的質變,有直追傳統蛋黃區的趨勢。

而且,除了高收入人口匯聚在楠梓買房外,楠梓也是近五年來高雄38個行政區中,戶量成長最多與人口成長第二多的區域,根據高雄市民政局資料就顯示,從2018年1月至今年1月,楠梓戶數就增加7208戶,居38個行政區之冠,而且,雖然高雄近五年人口減少4萬5151人,但是楠梓人口數仍逆勢走高,增加7573人,僅次於仁武區的9277人。

對此,元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示,近年來高雄市政府積極招商引資,績效可觀,在楠梓產業園區、橋頭科學園區、亞灣區等建設話題的加持下,高雄吸引了包含台積電在內的諸多國內外知名企業進駐,為當地帶來了大量的高薪人才與就業機會,而這些科技新貴的湧入也帶動高雄房市快速升溫,讓區域房市產生明顯質變,楠梓就是這樣狀況下出現的高速成長區域。目前楠梓因人口成長快速,且高收入購房者明顯增加,對區域房價產生明顯帶動效果,近一年楠梓區域大樓產品房價就上漲了28.6%,直逼三成,漲勢相當驚人。近五年區域大樓平均房價也從1字頭,站穩2字頭,甚至新屋已有突破3字頭的狀況,區域前景確實不錯。

不過,周昆立也提醒,楠梓屬於原本高雄的蛋白區,區域房市能快速成長,與產業園區發展順利,特別是護國神山台積電進駐有絕大的關係。由於,楠梓房價短線漲幅已不低,加上今年房市受到升息、疫情、政府打炒房的干擾,未來房市走向並不明朗,楠梓房價飆漲的勢頭是否會受阻,購屋者需要謹慎觀察。建議可特別關注台積電設置7奈米廠動向,若未來設廠不變,楠梓房市長線仍看多,若生變,投資客與自住客就有買在高點的可能,就須特別留意。


潭子、豐原近年建設腳步加快,大量利多挹注明顯帶動剛性購屋需求,尤其潭子區擁有潭子科技園區與聚興產業園區帶動人口紅利,綠空廊道、潭子國民運動中心、國道4號豐潭段接74號也陸續完工,備受購屋族關注,其中弘富重劃區更因擁有大量綠覆,吸引不少自住客群搶進,根據實價登錄資料統計,弘富重劃區「住宅大樓均價」在五年內就有56.9%的漲幅。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示,74環線是兵家必爭的一線戰區,不少匝道隨著大量社區交屋,上下班時間塞車問題成為隱憂,而潭子區可開發素地不多,且因案量少,從中山路上74號沿路幾乎沒有塞車問題,國4豐潭段的開通更為此區挹注強勁撐盤利多,受到購屋族群熱烈關注,具品牌加持的個案更具備了保值抗跌的特性,房市發展備受期待。

觀察潭子區推案,以寶璽機構旗下的睿嚮建設,首發案弘富重劃區推出「睿嚮大涵」,全案施工、規劃團隊皆由寶璽建設原班人馬操刀,產品規劃戶戶邊間雙面採光,目前全案預售實登揭露已來到33筆,均價約37萬。另外,同樣位於弘富重劃區的「恆山和合」目前已揭露134筆交易,均價約33萬,表現同樣亮眼,至於去年的個案「佳茂6962三期-御景莊園」則有198筆成交,均價約落在32萬元,也顯示目前潭子區已穩站3字頭,且案量穩定去化。

而同樣有國4豐潭段的加持的豐原,除了「豐原轉運中心」正式啟用,將規劃為運動產業園區的「豐富專案」也正積極規劃中,近期品牌建商久樘開發在豐原精華商圈的愛國街、中陽路上所推出的新案「久樘宸陽」,規劃37~45坪的3~4房,目前實價登錄揭露已有98筆,最高成交單價為43.8萬元,當中出現突破當地新屋總價的3筆3000萬元以上成交,而最高成交總價甚至來到3632萬元。

此外,富宇建設在當地推出的新案「大宅豐鼎」,位於豐原火車站商圈內,產品規劃37~50坪3~4房,進場時開出5字頭的區域新高價,目前在實價登錄揭露的25筆交易當中,就有10筆是每坪單價超過50萬元以上的成交。


受房市黑天鵝影響,去年全台房價漲勢逐漸放緩,不過,安坑地區在軌道經濟的加持下,區域房市表現依然相當搶眼。

軌道經濟助力 安坑房價漲幅亮眼

東森房屋研究中心彙整實價登錄資料發現,近一年在新店重點生活圈中以安康生活圈的房價漲勢最為突出,區域平均房價從每坪37.1萬元上漲到每坪43.5萬元,漲幅高達17.3%、近兩成,其後分別是安坑生活圈(12.4%)、北宜生活圈(10.4%)和央北重劃區(8.8%),且以上幾個重點生活圈的房價漲幅均超過新店區整體。對此,東森房屋新店安康加盟店副店長黃沁熏指出,新店腹地遼闊,物件種類豐富,各區塊房市各擁題材,購屋民眾可以根據自己的實際需求挑選適合的區域和物件。

▼安坑輕軌通車後,僅需30至40分鐘左右就可直達北市。(示意圖/東森房屋提供)

房價親民取勝 時間換空間CP值高

黃沁熏指出,新店位於新北外圍第一環的精華地帶,與台北市隔水相望,區域房價相當具有抗跌保值性。目前新店市中心最精華的七張生活圈、區公所、央北重劃區等地住宅大樓的平均單價普遍都落在6字頭上下,部分新建案的開價甚至可以上看7~8字頭,相對來說更適合有一定經濟實力的購屋民眾。至於預算有限的小資族、首購族則可以把目光轉向房價較為親民的安坑地區,安坑輕軌的通車為安坑提升了不少能見度,房市交易量能也因此快速走揚。

黃沁熏進一步表示,安坑輕軌通車後,僅需3、40分鐘左右就可以到達台北市,近年來愈來愈多的通勤族群入住安坑,用通勤時間換取更高CP值的房價,進而帶動區域住房需求持續增加,即使去年全台多地房市交易量能均出現萎縮跡象,但安坑地區的房市表現仍相對堅挺。目前安康生活圈是安坑房市交易最熱絡的區塊之一,安康生活圈鄰近輕軌K6、K7站,該區塊生活便利,機能一應俱全,又與陽光運動公園,安康森林公園為鄰,綠意旨趣,目前該區塊以屋齡20年上下、總價1400-1600萬的中古大樓詢問度最高,買方多為有剛性需求的自住客群。

▼(圖/東森房屋提供)

東森房屋研究中心副理黃勝暉表示,安坑房價基期相對較低,房市發展又極具想像空間,的確很值得購屋民眾入手,不過,短期內安坑房價補漲過快,打算短線進出的投資族群仍要謹慎進場,切忌盲目,以免買在高點,徒增未來被套牢的風險。另外,由於安坑地區靠近山坡,再加上區內老屋眾多,購屋民眾也要注意避免買到具有順向坡、海砂屋、工業宅等抗性的物件,建議打算在安坑買房的購屋民眾,還是要多做功課,或找到深耕當地的房仲業者協助,以此確保買到最能滿足自身需求的產品。

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住展雜誌表示,今年北台灣房市329檔期在台北市商辦、延推住宅案進場拉抬下,預估推案量來到新台幣4182.37億元、年增94.69%,再創歷史新高;其中住宅推案量約2229億元、年增6.27%,其餘案量來自商辦、廠辦案。

住展雜誌企研室經理成采錡表示,今年北台灣329檔推案量大增,原因為台北市迎來大規模商辦案及延推住宅案進場,且在土地整合成本、營建人力成本高昂下,無論商辦還是住宅產品,都有部分新案開出高價。

不過觀察目前北台灣市況,若區段內建案選擇多,高價新案易淪為襯托線上舊案的工具,用以拉抬區域房市賞屋來人量,為其他建案創造銷售條件。

進一步觀察北台灣各縣市推案表現,今年以台北市推案量最大,預估檔期推案量將超過2603.67億元;除了北台灣今年329檔期推案量最高的松山區外,大安、中山等區的新推案也不少,推案量皆逾百億元,其中大安因有多宗指標重建案公開,全區推案量突破250億元。

新北市則約有806.3億元案量將陸續進場,一級戰區三重推案量更衝破350億元,若新案如期公開,接下來整個三重將有近40個建案同時銷售中;另據調查,農曆春節後,三重市況明顯回溫,建案銷況與產品總價高度相關,目前當地總價1800萬元內的產品,市場接受度較高。

桃園市主戰場仍在重劃區,指標案出現在青埔特區、小檜溪重劃區及龜山A7重劃區,雖說今年329檔期百億指標案僅有1案,但受房價上漲影響,全區總推案量預估仍可達444.7億元。

今年新竹地區推案量預估約311.7億元,除熱門的新竹市東區、新竹縣竹北區接連有指標新案進場,新竹縣的湖口、新豐、新埔等區也有較大規模的新案將公開銷售;另新竹地區新推案數量增加,主因是近期當地房市熱區行情趨穩,提高業者推案意願。

成采錡表示,雖然今年房市329檔期推案量大,但仍有不少態度相對保守的業者,已將新案延後至4、5月進場,研判是想先觀察329檔期新案銷況,並等待平均地權條例子法公布,進一步調整推案策略,預估今年房市520檔期將有不少看點。

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政府開始重視社會住宅的建設與管理,積極改善社會住宅環境並提供更好的居住條件和服務,社會住宅多設於重劃區、新興區等城市發展迅速的地方,且社會住宅帶來的大量居住人口能促使該區域經濟迅速成長,房仲業者統計,雙北大型社宅周邊房價年漲幅逾 5%。

永慶房產集團根據實價登錄資料,篩選雙北地區 500 戶以上大型社會住宅周圍 1 公里內的交易資訊,觀察其房價變化。以住宅均價排序,位於台北市信義區的廣慈社宅 D 區及松山區的健康社宅分別以 85 萬元及 76.2 萬元獲得均價一、二名,永慶房屋研展中心副理陳金萍說明,位於市中心的廣慈社會住宅周圍交通十分便利,距離捷運永春站僅約 10 分鐘路程,且連接信義快速道路,離信義計畫區商圈約 5 分鐘車程,並可行經台 5 線直通繁華的東區商圈,便捷的交通以及開發早已成熟的生活機能,促使該區域房價維持相對高點,2022 年均價達 85.0 萬元,與 2021 年同期相較仍有 6% 漲幅。

位於松山區的健康社宅前身為「婦聯五村」,在重建施工後分成一、二區總計 4 棟 507 戶,於 2018 年 6 月開放入住。陳金萍表示,因基地原地理位置良好,周遭機能發展早已成熟,往西走有三軍總醫院松山分院,往東走則可到達饒河夜市及松山車站,健康社宅離捷運南京三民站也僅 5 分鐘路程,而來往台北松山機場更是只需開車 10 分鐘,附近還有健康國小、民生國中、介壽國中等多所名校,學區功能完備。健康社宅周圍 2022 年住宅均價落在 76.2 萬元,較 2021 年同期上漲約 4.8%,不論是自住或長期置產,都是民眾的優質選擇之一。

至於價格最親民的莫過於新北市三峽區的國光二期青年社會住宅周邊了。尚在建設中的三峽區國光二期青年社宅 2022 年周圍均價為 35.8 萬元,較 2021 年漲幅高達 14.1%。

綜觀雙北大型社宅,不難發現新北市所設社宅周邊年漲幅都有高達 7%,陳金萍分析,新北市社宅基地多建於重劃區上或鄰近的位置,像是央北社會住宅就建立在央北重劃區之上,並且是全台居住人口最多的社宅,周邊環境較為清幽,但也離捷運十四張站不遠,社宅本身也配有托育中心、便利商店等設施;土城員和青年社宅建於土城暫緩重劃區,不僅緊鄰居住人口眾多的海山站,周邊也有海山、裕民等熱鬧商圈,目前在社宅周邊也有許多建案正在興建,往後勢必會成為大型居住人口聚集地。

安邦青年社宅則坐落在中和區,往北 5 分鐘的車程即可到達 Costco 中和店,距離環狀線中和站步行只須 6 分鐘路程,待萬大線開通後,步行至萬大樹林線也只需 3 分鐘,生活機能可謂是相當完善。而根據統計,目前這幾處社宅的周邊均價都還在「4 字頭」,但漲幅落在 7% 上下,價格有一定的支撐,顯示社宅是嫌惡設施的刻板印象已被打破,社宅周邊憑藉著地段優質、機能完善的優勢,仍受到購屋族群的青睞。

陳金萍表示,社會住宅分有一般戶和優先戶,一般戶所住人群多是以上班族或是小家庭為主,不全是弱勢族群,也因政府大力推行社宅政策,加上興建社宅的地點都是鄰近捷運站或主要道路等交通便利或是重劃區內,而社宅也強調社區共享空間,提供多元的公共設施,如托嬰、運動設施、開放性圖書館等等,可跟老社區建立起非常友善的關係,強化週邊社區服務機能,成為周邊居民的好厝邊。因此,社宅對於周邊房市或許不是扣分,反而是加分。

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最近幾年,眾多國內外知名科技大廠相繼投資路竹科學園區,包括華爾卡、默克、華邦電、大立晶材等,廠商的進駐不僅讓路竹乃至整個高雄市的經濟蓬勃發展,也讓區域房市能見度快速提升。

由實價登錄資料顯示,目前路竹區透天厝的平均購屋總價約為1161萬元,相較於2019年的994萬元增加了167萬元,成長幅度達16.8%。對此,東森房屋東森房屋路竹美美加盟店襄理沈素月表示,路竹雖屬高雄的蛋白區,但未來隨著科技題材與建設題材的落實,區域房市交易量能繼續走揚的可能性很高,打算在此置產的購屋民眾不妨把握時機,提前卡位。

路竹街景。(示意圖/東森房屋提供)
路竹街景。(示意圖/東森房屋提供)

「以租養貸」卡位 坐等增值紅利

沈素月表示,路竹位於台南與高雄的交界,鄰近台17線、國道1號等設施,開車僅需20分鐘左右就可以到達台南市中心,區域交通機能、生活機能都相當完善。目前路竹房市交易仍以自住族群居多,除在地居民外,近年來,隨著知名大廠紛紛加碼投資路竹科學園區,當地工作崗位數量激增,也因此磁吸了許多周邊縣市的就業人口到路竹居住,帶動區域住房需求與房市交易量能的增加。

而且,鑒於路科就業人口所帶來的租屋市場,還衍生出了部分「以租養貸」的置產族群,他們專門購置路科周邊的透天厝並改成套房對外出租,如此一來既能享有穩定的租金收益,也能坐等未來房產增值的紅利。

(示意圖/東森房屋提供)
(示意圖/東森房屋提供)

高雄房價起飛 路竹衝2字頭

沈素月指出,前兩年建商在路竹推出了不少新建透天的案子,再加上台積電設廠對整個高雄房市的帶動效應,使得路竹透天平均購屋總價被快速墊高,去年受政府打炒房等房市黑天鵝影響,買方出價更加保守,而賣方普遍仍對後市發展頗具信心,在兩方拉鋸之下,路竹高總價案件成交速度放緩,進而導致區域平均購屋總價被拉低。但從整體來看,路竹房價仍然相當穩健,目前路竹新建透天的價格普遍落在1300~1600萬左右,而且區內已有預售華廈的成交單價衝上2字頭,顯見市場對於路竹房市發展依舊相當認可。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出,路竹屬於高雄的蛋白區,房價基期相對較低,雖然目前路竹的房市熱度仍不及橋頭、楠梓、岡山等地,不過伴隨路竹科學園區和岡山路竹延伸線的大力建設,路竹房市發展相當具有想像空間,區域房價有望持續向周邊其他區域看齊,尤其未來捷運線路若正式通車,區域交通性能大幅提升,區域房價勢必會再迎來一波可觀的上漲空間,建議看好區域長線發展或有剛性需求的購屋民眾可以大膽進場,勇敢出價,爭取早日搭上資產保值與增值的列車。

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大環境不佳的情況,交通及商業發展推動房市趨於熱絡。近來台積電2奈米廠確定將落腳中部科學園區台中二期園區,中科管理局力拚8月交地,再加上被稱為「特五號」的中科西南向聯外道路預計6月全線開通,連帶帶動中科周邊包括西屯、龍井及沙鹿等地房市,建商看好該處發展,紛紛計畫推出新案。

台積電2奈米廠加速推動,預計將於2025年開始量產,將釋出4500個就業機會,華博廣告行銷總經理楊濬輔指出,若有1個家庭約2至3人計算,預計將有1萬人進入中科周邊發展,帶動中下游產業鏈及房市的剛性需求。

楊濬輔說,交通發展也是帶動房市升溫的重要元素,近來中科西南向聯外道路(特五號)工程邁入最後階段,預計6月全線開通,未來可銜接中興路、向上路六段,大幅紓解台灣大道及中科周邊車流,使得龍井、沙鹿及西屯等中科生活圈房市出現需求高於供給的情況,中古屋行情也受推升。

房仲業者指出,鄰近中科的西屯東海商圈周邊社區釋出轉手少,且因周邊精華土地稀缺,少有大面積開發案,也因此,寶輝建設及精銳近來將陸續在東海商圈推新案,都備受消費者矚目,其中精銳新案更標榜位於中台灣繁華制高點,夜間可欣賞百萬夜景及大基地、大花園與低密度,滿足科技菁英置產需求。

精銳建設指出,多年前推案的「精銳闊」今年將交屋,其中中科菁英占消費群約3成,近來將在龍井推出的新案也秉持科技族喜愛的超低建蔽率、超高綠覆率。

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台南安平區中古屋從2019年迄今,五年內平均上漲30%到50%,但因政策打房效應,目前是急漲變緩漲,區內大樓以二房和三房的成交為主,吸引偏愛慢活人士移居,即使置產,也非常容易出租,二房平車產品,每月租金可達2.8萬元。

永慶台南安平加盟店長林宏指出,台南安平區五年內的中古屋,目前的平均成交價大約介於25萬元到27萬元之間,比三年前,平均上漲30%到50%,十年內的中古屋大樓,每坪平均房價大約在23萬元到34萬元,大約比三年前上漲25%到40%。

林宏表示,二房和三房產品,是台南安平區的成交主力,四房反而比較不被喜愛,如以五年內的二房來看,加上平面車位,總價大概在780萬元到800萬元之間。

他說,以正常的情況來說,如果屋主開價合理,一個月就可成交結案,只是,安平區的中古屋房價,從2020年到2021年急漲之後,並未下滑,只是呈現緩漲格局,因此,許多屋主開價還是很強勢,在這種情況之下,成交的磨合期,有時候要拉長到三個月,甚至半年。

林宏指出,由於安平區是台南綠地比最高的區域,又有景觀優勢,它的景觀和高雄不同,有海、有河,但沒有山,因此,吸引許多外來客偏愛移居至此,使得安平區成為台南的房市熱區之一。

他強調,除了自住,置產族在此購屋之後,也不用擔心出租問題,「因為很快就被租走了」,主要的原因在於,安平五期重劃區有特定族群的租屋需求,加上安平區鄰近安平工業區和安南科技工業區、以及太陽光電和風電產業的人口居住需求,成為外來人口偏愛的長期居住之處。

更重要的是,租金超乎預期的,林宏指出,台南安平區的租金,以二房來看,每月可租到2.8萬元,還有三房以每月6萬元到8萬元出租的案例。

林宏表示,台南安平區的中古屋房價,雖然比2016年到2017年起漲之前的每坪10多萬元高,但目前每坪20多萬元,仍比其他五都房價,相對的低,未來仍將反應每年3%到5%上漲的通膨保值空間。

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財政部昨日公布2022年舊制房屋所得交易標準,其中3大區域包含高雄市楠梓區、新竹市、新竹縣竹北市調高6個百分點,起碼是近3年內最大調幅。

財政部表示,2016年房地合一稅上路,房屋交易應以實際成交價格計算房地交易所得課稅;惟若是2016年前買入的房屋,屬於舊制的房屋,在無法取得或稽徵機關無法查得成本時,除了豪宅之外,交易所得可依據房屋現值乘上該區房屋標準所得比率來計算所得,再進行課稅。台北市來說,普通房屋(成交金額不到7000萬元)就是依據房屋評定現值乘上所得交易標準44%,即為交易所得。

財政部公告《2022年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定》,全台300多個行政區,約有一半都有調整,調幅在1個百分點至6個百分點。調高6個百分點有3行政區,高雄市楠梓區到28%、新竹市為26%、新竹縣竹北市為29%。其他也有30多個行政區調高5個百分點,部分區域是久未調整而進行大幅調整、4個百分點也是30多個區域。

財政部官員表示,雖然現在房地產交易冷卻,但去年房市仍然熱絡,從公式上去看,楠梓、新竹市、竹北市的房地交易相對活絡及房價漲幅較大。

財政部同步公布2月稅收,房地相關的稅目「全黑」,土增稅前2月稅收108億元,減少72億元創歷史最大減量、年減幅度39.9%,也是2017年以來最大減幅。契稅年減量7.2億元、減幅27.4%,都創2017年以來最大減幅。房地合一稅前2月年減6.3億元,年減幅度14.5%,也是房地合一上路以來最大減幅。

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天母棒球場位於天母最繁榮的地段,再加上運動公園、綠地、以及高樓景觀等優勢,使天母棒球場成為天母的「房價突出區」並不意外。(圖片來源/味全龍官網)

過往棒球場周遭總給人嘈雜、光害的印象,對房價恐產生不利影響。但是永慶房產集團調查六都地區職業賽事等級以上棒球場的周遭房價發現,除了新莊棒球場周遭平均房價以0.1萬元的差距略輸行政區平均房價之外,其餘五都棒球場周遭房價都比行政區均價來得高!

永慶房屋社區專家分析,棒球場周遭的綠地空間和運動設施這兩大優勢,使得棒球場已不再是民眾避之唯恐不及的「地雷區域」,甚至高樓層所帶來的景觀視野,讓居住品質更加分。

天龍國中的天龍地段,天母棒球場周遭機能完善

永慶房屋天母區林昭志店長表示,天母棒球場位於忠誠路和士東路之間,是天母最繁榮的地段,周遭除了有數座百貨公司、士東市場外,還有完整的文教設施,包括三玉國小、士東國小、蘭雅國中、天母國中、台北美國學校等,是生活機能便利、文教氛圍濃厚的居住區域。再加上運動公園、綠地、以及高樓景觀等優勢,使天母棒球場成為天母的「房價突出區」並不意外。

林昭志分析,在天母棒球場周遭的公寓和電梯大樓行情,分別坐落在60-65萬元和90-100萬元之間。公寓類型的產品總價帶大概位於2000-2300萬元之間,電梯大樓的總價則位於5500-6000萬左右。林昭志補充,雖然棒球比賽時的加油應援聲難以避免,但球賽不是天天都有,再加上天母棒球場禁止鳴笛、晚間10點後不許加賽,降低干擾,對房價的影響已不再劇烈。

新莊棒球場成新莊「綠洲」,龐大綠意吸引民眾

至於新莊棒球場周遭的房市狀況,永慶房屋新莊區蔡紹安店長指出,新莊棒球場周遭是新莊最早開發的區域之一,住家、商家密集林立,綠意相當難求,因此住宅周遭擁有一畝綠地是相當突出的環境優勢。而新莊棒球場擁有非常廣大的綠地公園,還有籃球場、網球場、田徑場、運動中心等設施,是非常全面的休憩運動空間,自然受到消費者青睞。

蔡紹安分享,在房價差不多的情況下,絕大多數的民眾都會優先選擇住在球場第一排。在鄰近綠地、採光良好的優勢下,球場的噪音、光害等問題,已不再是消費者特別擔心的缺陷。蔡紹安分析,新莊棒球場周遭以30年以上的公寓為主,根據樓層的高低,房價會有所不同,2、3樓的低樓層,平均單價大約在36-40萬元間;4、5樓的房屋大概在30-35萬元左右。

近年來,鄰近新莊體育場的「名人天廈社區」正式進入都更審議程序,預計將興建6棟地上35層大樓。除了電梯大樓在新莊棒球場周遭區域是不可多得的產品外,面對新莊棒球場第一排的房屋,還有著無限棟距的視野優勢,預估興建完成後,將創下區域的新高價。

綜觀棒球場周遭的房價表現,棒球場已不再是讓人卻步的公共設施,反而相當受到民眾青睞。對於喜歡棒球、熱愛運動的民眾,或是想要找具有保值能力的房屋的消費者,以棒球場周遭作為選擇房屋的起點,不失為一個好的方式。

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第五屆世界棒球經典賽在台灣時間8日火熱開打!棒球在台灣是最火熱的運動項目之一,甚至有「國球」的美名,全台22個縣市就有8個職棒賽事等級以上的球場。永慶房產集團盤點六都球場周遭房市的價格表現,其中台南棒球場和澄清湖棒球場表現最亮眼,房價年漲幅超過1成!

翻轉「嫌惡設施」印象,球場成「房價突出區」!

2022年間六都球場周遭的房市表現相當亮眼,台南棒球場和澄清湖棒球場周遭房價以13%和10.4%的年漲幅,表現最為突出。其餘的天母球場、新莊球場、桃園球場和台中洲際球場,也都有6.2%-6.9%的年漲幅。

若與該行政區的平均房價做比較,除新莊棒球場周遭的平均房價以0.1萬元略輸新莊區40.7萬元的平均房價外,其餘球場的平均單價均比行政區的平均單價來得高。若再與行政區的房價漲幅一併比較,除了台中和台南兩地球場周遭的房價漲幅不如該行政區外,其餘四都棒球場房價年度漲幅均比行政區來得高,過往球場是「房價地雷」的說法恐不再現。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析,過去住在球場附近易遭人詬病的噪音、光害等問題,隨著建材品質、隔音技術的不斷提升,干擾程度逐漸降低;此外,球場周遭亦多有公園綠地、運動中心等設施,也是區域內的一大優勢。住宅若是毗鄰球場,因球場形成的「無限棟距」,更讓周遭住宅有著視野寬闊的獨特優勢,可能也是球場周遭住宅吸引人的原因之一。

2023房價有下修機會,消費者可積極賞屋

陳金萍表示,隨著全球經濟展望下修、俄烏戰爭目前未有歇止跡象,市場普遍看淡房市;再考慮到使照、建照維持高檔,市場供給量大,2023下半年也有總統大選不確定因素,2023年房市將呈現「價跌量縮」格局,因此,在2023年房市看淡的市場氛圍下,房屋價格下修的機會不小。陳金萍建議,若是有意入手棒球場周遭住宅的消費者,不妨趁這段期間多看屋多比較,並且積極出價,更有機會為自己找到理想中的「球場宅」。

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依內政部統計顯示,去 (2022) 年全台屋齡 5 年以下新成屋買賣移轉共計 1.52 萬筆,僅占住宅買賣 14.4 萬筆的 10.5%,等於每 10 位買方僅一人買新成屋,創下 2009 年有統計數據以來的歷史新低;而和 2009 年新成屋交易 9.12 萬戶、占比 35.6% 相比,13 年來已大幅減少 7.5 萬戶、占比下降 25 個百分點。

東森房屋研究中心經理葉沛堯指出,高漲的房價是導致新成屋買氣走低的「元兇」,而在目前政府打 炒房、薪水緩漲、房市趨冷的環境下,預期未來新成屋交易佔比可能繼續下降。

葉沛堯進一步指出,觀察歷年新成屋買賣移轉筆數發現,新成屋交易佔比已經連續六年下降,而這六年正是台灣房市極速升溫的階段。近幾年受全球 QE、通貨膨脹、缺工少料等因素影響,全台房價飆漲,新建案價格更屢創新高,而薪水的漲幅卻明顯追不上房價的腳步,在高昂的房價面前,普通購屋民眾只好把目光投向房價相對親民、入手門檻相對較低的中古屋市場。

另外,房地合一稅 2.0 於 2021 年上路,購屋未滿五年出售將被課以重稅,也在一定程度上導致新成屋交易量的下滑。

展望新成屋市場後市,葉沛堯表示,自去年開始,全台房市快速降溫,市場觀望氣氛濃厚,加上平均地權條例修正案已三讀通過,本次修法對預售屋和新成屋的換約轉售祭出嚴格限制,使民眾購買此類產品的意願大幅降低,因此,研判未來市場買氣將持續向中古屋市場挹注,今年新成屋交易占比恐繼續走低,甚至不排除跌到 10% 以下可能。

葉沛堯並表示,新推案仍在如火如荼地興建,但買氣卻日漸降溫,未來新增供給將成台灣房市的一大隱性風險,購屋民眾不得不慎。根據內政部統計,2022 年住宅類核發建照宅數超過 18 萬宅,為自 1991 年有統計數據以來的史上第四高,且超過八成都集中在七大主要都會區內;且在目前都會區房市並且普遍已出現供過於求的狀況。

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房價高漲,過去總價普遍在千萬元以下的桃園、台南、高雄,去年第四季全數站上千萬大關,全台七都首次出現平均房價均站上千萬元的情形。其中,新竹房價漲幅相當驚人,四年來新竹縣、市總價分別上漲411萬、283萬元,漲幅遠遠超過六都直轄市。

根據聯徵中心資料顯示,去年第四季台北市總價2,416萬穩居全台最高,不過新竹縣1,447萬元已漸追上居次的新北市1,468萬元,另外新竹市也來到1,285萬元;其餘桃園、台中、台南、高雄平均總價均在1,000萬~1,100萬元間,這也是七大都會區房價全數站上千萬大關。

若以四年來漲幅來看,新北、桃園、台南房價高出約180萬元,其中房價基期較低的台南、高雄四年前房價均僅800多萬元,如今漲至逾千萬元,相對房價漲勢更為明顯。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,雖然去年下半年房市已轉淡,但同時間可能有些預售持續交屋,帶動整體房價創下新高,尤其有科學題材發酵的區域漲勢更為凌厲,如台南、高雄與新竹地區,房價漲幅高於其他都會區,更以新竹縣晚4年買得多增加400萬元房價,跳升最為驚人。

根據統計,千萬總價若貸款800萬元、30年本息平均攤還、利率2%,每月還款金額約2.95萬元,房貸支出約占家庭所得的三分之一,若20年期房貸在相同條件下,每月還款金額就拉高到每月4萬元,顯見30年期房貸在這波房價上漲過程扮演重要關鍵。而高房價已經對於民眾的購買力形成考驗,在政策打炒房與央行連四次升息後,民眾對於未來房價看法漸趨保守,房價短時間已進入盤整期。

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年度房市重頭戲 329 檔期即將到來,有別於往年盛況,今年市場受升息、打炒房政策影響。依市調機構分析六都、新竹縣市推案狀況,在商辦供給量爆發、住宅指標案撐場下,總銷金額逆勢爆出逾 8000 億元巨量,年增達 2 成,再度刷新歷史紀錄。

在 329 檔期的各都會區而各縣市又以台北、台南表現最驚人,總銷金額分別為 3382、818 億元,年成長率更雙雙飆破 1.6 倍、4.8 倍,均締造當地有統計以來新高。
 
數字科技 (5287-TW) 旗下 591 新建案分析,2023 年房市 329 檔期推案量能再創新高,除了受通膨及高房價影響,最主要原因還是商辦供給大爆發所致,尤其近幾年不少建商經營橫跨多領域,在鞏固住宅市場之餘,也開始佈局擁有長期收益等優勢的商用不動產。

以這次來說,包括商辦、廠辦在內的新進場個案總銷合計逾 2000 多億元;反觀住宅市場扣除商用地產後案量僅剩 6400 億元,和去年同期相比萎縮 8%,熱度明顯退燒。

推案量強勁反彈的台北市,本次商用不動產可說鋒頭十足,像與「陶朱隱園」系出同門,由威京集團在松山區京華城舊址重建而成的「京華廣場」,據悉該案銷售面積高達 6.5 萬坪,預計打造地上 19 層、地下 7 層樓共 4 棟的商辦大樓,總銷金額上看 1600 億元,開發規模一舉海放全台商辦、住宅建案。

另外,在中山區也有興富發和忠泰建設推出「國家企業廣場」、「忠泰世界廣場」,量體同樣突破百億,預計未來幾年北市商辦供給將進入高峰期。

據分析,新北市則因去年基期較高,加上大環境不佳,建商普遍以「不變應萬變」暫緩推案,導致總銷重跌 800 多億元,年減 4 成為各縣市最高,幾大推案熱區包括新莊、淡水及三重等地,現階段不只買賣雙方價格認知落差過大,建案去化逐漸放緩,隨著買氣停滯,更有賣壓浮現疑慮。而案量同樣縮水的桃園市,隨著房市前景不明,包括青埔、小檜溪等重劃區僅有零星中小型個案公開。

同時,推案水位偏低的新竹,量能較去年大減逾 3 成,據了解,目前當地觀望氛圍濃厚,不只中小型建商保守當道,連口袋深厚的品牌建商也做好長期抗戰的心理準備。不過整體來說在個案上仍有亮點,像在東區就有總銷逾 90 億元的「利晉曙光」公開,據悉該案為近年少見的中大坪數型產品,若以周邊行情推估,該案每坪售價恐達 6、7 字頭高水位,屆時將考驗買方接受度。新竹縣部分包括竹北市、新埔鎮等地,受去年基期過高,加上房市轉冷買方追價意願降低,業者轉以去化餘屋為主,推案意願不高。

台中這次總銷雖守住千億大關,但由個案數來觀察,整體表現平平,甚至買氣在打炒房政策衝擊下可說「比海風還冷」,現在當地不只投資客銷聲匿跡,就連自住客也謹守價格為王,不願輕易追高出手,僅少部分有讓利空間的個案較能吸引消費者買單,其他業者只能且戰且走,以低首付或贈送家電等促銷手法度小月。

台南市今年在延推案公開及指標案挹注下,反彈力道超狂,總銷金額從去年同期的 141 億暴漲至 818 億元,量能大增近 700 億,年成長更是驚人 480%。最主要原因除了在精華地段東區有不少指標案如「浩瀚無極」、「巴克禮 One Park」公開外,連南科周邊的永康、善化及新市也都湧現一波新案潮。不過,由於當前台南房價已處高檔,以東區來說新案普遍開價都已至 3、4 字頭,平實重劃區內更有上看 5 字頭的個案傳出,隨著買氣轉冷,更傳出部分業者開始以促銷或加大議價空間的手法拚成交。

至於高雄市整體量能持穩,北高雄仍是推案重點區域,包括仁武、橋頭均有百億案量進場;不過這次小港區表現亦相當突出,由在地建商推出的「清景麟國家公園」。

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挾著中台灣唯一三鐵共構站、2022年家戶購屋比居台中市各行政區之冠的烏日區,區域內擁有多個商圈,如外地客與投資置產客偏愛的高鐵特區、明星學區與生活機能完備的明道花園城商圈,以及中小型工廠林立、就業人口紅利助攻的溪南商圈,還有熱鬧的烏日車站商圈!烏日區近幾年受惠交通建設與重大投資案利多帶動下,房價水漲船高,且後市仍可期。

有巢氏台中烏日榮新加盟店長楊舒婷表示,烏日區相較於台中市區房價比較親民,近幾年吸引大批建商搶進烏日推案,磁吸小資族、小家庭等剛性購屋客,以及投資置產客群湧入烏日購屋,指標新案如高鐵特區「夢幻誠」、溪南商圈「雙囍市2」、明道商圈「協和聚心」等。

楊舒婷舉溪南路周邊房市為例,因為交通便捷,透過74號快速道路約15分鐘車程就能進入七期新光三越、大遠百購物商圈;到台中霧峰、大里、甚至彰化芬園的車程都很近。五年前,溪南區內的住宅大樓,預售單價還在1字頭、透天別墅1,300萬元左右還能買得到。但隨著近年房價飆漲,大樓新案單價上看3字頭,「現在1,300萬元想買新透天,只能到鄰近的彰化芬園看看」。

最受外地客與投資置產客青睞的烏日高鐵特區,是中台灣唯一擁有三鐵共構站的區域,透過74號快速道路快速到達台中市區,還能迅速銜接國道一、國道三、國道六,周邊交通便捷,多年來吸引了龍寶、惠宇、豐邑、登陽、麗寶、櫻花、大華、達麗等知名建商爭相推案,房價也從單價2字頭到站穩3字頭,預售案最新實登甚至已站上4字頭。

由於烏日高鐵特區與彰化縣僅相隔一條大肚橋,許多彰化人想在台中購屋置產、首選就是距離不遠的烏日高鐵特區。楊舒婷說,目前區域內住宅大樓屋齡都在十年內,每坪單價站上3字頭。

而烏日在地客對於生活機能完善、位於舊市區的明道商圈,以及工廠林立的溪南商圈較為青睞。

尤其是銜接烏日溪南與彰化芬園的溪尾大橋2016年通車後,兩地之間的車程大幅縮減到十分鐘,從烏日到台中市區的交通時間也因此縮減不少,助攻溪南周邊房市。楊舒婷說,溪南以透天厝為主力,目前透天厝屋齡都在20~25年之間,且甚少有物建釋出;住宅大樓目前有「雙囍市2」、「晨右新美」等新案,預售單價還在2字頭。不過,在交通建設助攻下,溪南新大樓單價上看3字頭可期。

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史上最長農曆春節假期於1月底結束後,民眾回歸日常生活節奏,看屋行程也轉趨積極,在年前觀望的房市買氣有回籠跡象,據永慶房屋集團統計,2月全台交易量較1月成長46%。其中新竹縣月增62%最多,台北、新北也增逾五成。

根據永慶房屋集團統計:與1月相比,新竹縣市成長62%最多,台北與新北量增幅度也超過五成,分別量增55%與59%,表現相對亮眼,桃園與台中分別成長48%與44%,台南與高雄則分別量增29%與38%。若與去年2月同期相比,全台房市交易量減少5%,僅新北、桃園與台南呈現小幅量增,分別成長2%、8%與5%,其餘四大都會區均量縮,台北年減13%,新竹縣市量縮13%,台中減少10%,高雄年減6%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,今年長達10天農曆春節假期都落在1月,2月是完整的交易月份,而去年則有6天春節假期落在2月,以房市交易來看,工作日減少勢必會影響房市量能,但今年2月交易量仍呈現年減狀況,顯示市況不如去年熱絡,今年房市穩定中仍充滿挑戰。

陳金萍說明,平均地權條例修法三讀通過,房市外在干擾減少,但猶豫期拉長,反映有意購屋的民眾仍持續保守觀望,觀察七大都會區購屋總價發現,台北市仍以總價1000-2000萬為大宗,新北、桃園與台中熱銷總價帶均為800-1500萬元,新竹縣市則以總價700-1300萬交易最為穩定,台南與高雄則以500-1000萬銷售狀況最好,顯示目前仍以自住型買盤為市場主力。

若排除春節因素影響,將1、2月合併觀察,陳金萍指出,統計1-2月全台交易量較去年同期減少26%,其中新竹縣市、台中量縮最為明顯,超過三成,新竹縣市減少37%,台中量縮31%,桃園年減16%,量縮幅度最小,而台北與新北則分別減少28%與23%,台南與高雄則有27%與25%的減幅,整體而言,今年前二月房市表現遜於去年同期,房市熱度出現明顯降溫態勢。

不過,陳金萍補充,全球升息循環啟動,經濟展望下修,加上兩岸關係充滿不確定性,民眾消費信心受衝擊,也連帶影響對房市後市的看法,即便有購屋意願與需求,因期待房價下修而放緩購屋腳步,但看屋仍積極,觀察年後看屋量仍小幅成長,價格仍是關鍵,部分屋主認清事實,願意讓利出售,縮小買賣雙方對價格的認知差距,促進順利成交,這也是2月房市交易量增的主因。

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新竹為全台科技重鎮,在全台房市低迷中,新竹靠著竹科買盤支撐下開價以來到8字頭。近日據調查,新竹市關埔重劃區預售案「富宇天雋」頂樓戶以總價4280萬元(含車位)單價79.4萬元售出;而位於同區域豐邑建設的「豐邑一綻」平均開價則高達83萬元/坪。

建商釋出保留戶 漲幅高達33%

據實價登錄資料顯示,新竹市關埔重劃區預售案「富宇天雋」頂樓戶,去年12月以總價4280萬元成交,單價79.4萬元;8樓戶也已每坪77.7萬元順利成交。

據《住展雜誌》指出,「富宇天雋」基地逾千坪,位光埔重劃區,旁鄰迪卡儂、面好市多,規劃2大棟,總戶數257戶,為31-50坪2-4房格局,單層5-6併,開價75-80萬/坪,採不二價銷售,強調地段佳,也因為該案醞釀已久,累積許多客源,在新竹市關埔重劃區裡人氣相當高。

據《住展雜誌》透露,關長重劃區「豐邑一綻」,近期重新釋出保留戶,主力房行為3房坪數約33-39坪,而開價調整至80-86萬元/坪,漲價幅度不小。

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經濟下行風險及地緣政治陰影,衝擊豪宅市場買氣,根據永慶房產集團以央行定義的北市7,000萬、新北6,000萬、其他地區4,000萬以上豪宅門檻的交易量調查,去年七都豪宅交易僅1,463件、衰退31%,其中又以台北市年減45%、新竹年減39%最為劇烈,部分都會區豪宅房價也開始出現下修跡象。

永慶調查顯示,過去幾年來隨房市景氣持續上升,七都豪宅交易量也從2019年的1,553件,逐年提升至2021年的2,125件;不過去年回落至1,463件,豪宅交易量創近四年新低。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,2022年各國啟動升息,全球資金潮退潮、經濟不確定性攀升,加上地緣政治陰影,以及平均地權條例修法議題,讓豪宅市場快速冷卻。

預期今年經濟不確定性仍高,加上平均地權條例修正案通過,未來私法人購置住宅將採許可制,將進一步衝擊豪宅市場,豪宅可能有更大降價空間,未來恐呈個案表現。

調查顯示,2019至2021年間,七都豪宅交易量增加約36%,其中新竹更爆增168%;不過過去一年來,七都地區除桃園微幅減少7.2%外,其餘縣市的豪宅交易量皆有逾2成衰退,2022年北高兩地甚至比2019年的表現還要萎靡。

陳金萍表示,過去年四來,豪宅平均總價以台南上漲12.9%最高,桃園、新竹、台中的豪僅有不到10%漲幅;2022年雙北、高雄的豪宅平均總價甚至比2019年還低。比起相同期間台灣整體房價的高漲,反映出豪宅市場對於資金、經濟展望、政策的高敏感度,2022年已出現房價小幅下跌,今年挑戰依然不小。

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