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台南市安南區的「九份子重劃區」,經常成為討論焦點,更被譽為下一個房市熱區,令人好奇為何能在短短幾年內,城市人口翻倍還吸引建商踴躍插旗;專家指出,安南區原本就是台南房市熱點,九份子具有地緣性和比較效應,還有純住風格等優勢,吸引就業人口置產因此買氣不墜,預期房價將持續衝高。

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民眾在PTT論壇發文,點名九份子重劃區的人口快速成長,例如有統計數據顯示,重劃區北邊的國安里2018年人口數僅2726人,直到2022年已來到5435人,4年來翻倍成長,還提到重劃區內已有不少建商布局,也有業者積極養地,好奇未來是否成為台南大樓最密集的區域。

▼九份子重劃區經常成為討論焦點,更被譽為下一個房市熱區。(示意圖/翻攝Google map)

全球居不動產情報室總監陳炳辰表示,安南區為台南市常被論及新興重劃區的熱門地帶,鄰近北區又具備比價效益,其中九份子重劃區與北區有地緣性,擁有綠地與純住風格等優勢,吸引不少工業區的就業人口前來置產,大樓預售案房價單坪來到3字頭,相比北區有2、3成落差,因此成為炙手可熱的房市熱區。

他提到,九份子重劃區的新屋總價帶已突破千萬元,成屋比較多規畫透天,身價也有千萬元行情,主要是在地民眾習慣居住透天,交易也以透天占大宗,新案才會出現大樓,大樓產品成為未來趨勢,由於外地與投資族群大舉出手,同步帶動區域買氣。

陳炳辰分析,全台都有新興重劃區比周邊老宅存在價差,拉升區域均價也是很正常,例如台南市本以東區、永康、中西區、北區等處為主要房市熱區,近年逐步可見南科與重劃區的房市效益,加上房價仍比起其他直轄市親民,在房價未明確下修的現況下,依舊可吸引自住、低總投資買盤,例如安南區就是熱門新移居地域,建商近年購地與營建成本也不低,後況房價仍會維持一定水位,因此九份子重劃區的前景仍可期待。

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六都公布今年5月「建物買賣移轉棟數」,交易量合計2萬1368戶,是今年以來單月最高。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明,5月六都建物買賣移轉棟數月增33.7%,新北、桃園、台中與高雄量增幅度均逾3成,其中新北月增43.9%與桃園月增40.3%最多,台中與高雄則分別較4月成長32.4%與34.0%。而北市月增29.3%,南市則小增8.7%,整體而言,除了台南市外,其餘五都5月建物買賣移轉棟數均是今年來單月最佳。

陳金萍指出,新北市建物買賣移轉棟數月增幅超過四成,除了自住、長期置產需求回穩外,還受惠於交屋潮湧現,包括新莊區、三重區與汐止區均增加200棟以上的交易,而桃園市則呈現多點開花,包括桃園區、龍潭區、中壢區等共7個行政區建物買賣移轉棟數較4月增加逾百棟,量增明顯;台中市則主要以三大屯區合計月增778棟,推升整體量能,至於高雄則是以仁武區增加212棟最多,鼓山區與三民區也月增超過100棟,讓高雄市整體交易量能明顯增加。

陳金萍表示,5月的建物買賣移轉棟數反映的是4月至5月初的市況,因平均地權條例修法大致底定,政策衝擊淡化,房市也回歸供需基本面,自住、長期置產需求撐盤,交易量回穩,加上5月新屋交屋潮挹注交易量能,讓六都5月建物買賣移轉量較4月成長33.7%。

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園區客對學區的追求始終不墜,也讓學區宅成為房市穩定的支撐,竹北今年第1季總價600-1400萬的套房成交量變高。在地房仲觀察發現,由於竹北家長逐學區而居,因總量管制之故,部分學校若是設籍不夠久無法入學,而學校升學率的排行年年改變,也衍生置產與換屋的需求,成為新竹房市的支撐因素之一。

信義房屋竹二區協理張家榮表示,新竹購屋族群多在科技業上班,重視子女的教育,購屋時也會希望兼具中長期的學習目標與期待,而新竹熱門的學校往往都要設籍多年才能就讀,例如目前所居地的國小學區符合購屋族的就學需求,但嚮往更好的國中學區,就衍生置產或是換屋規畫。

因竹北高鐵特區人口快速成長,竹北市學區將重新畫分,新竹縣府除了2年前新建嘉豐國小、勝利國中兩所學校,皆於去年完工並招生,因應未來的就學需求,縣府也超前部署,繼續新建高鐵文小三、文中二校舍工程,今年將發包施工。

文小三面積約2.31公頃,基地位於隘口二路、隘口三街、高鐵八路、高鐵九路間,鄰近新竹生物醫學園區、新竹高鐵站、台大生醫醫院竹北院區。至於相鄰的文中二新建校舍工程,面積約2.66公頃,基地則位於興隆路五段、文興路二段、高鐵九路、隘口二路之間。

信義房屋竹北店店長粘雅雯表示,原竹北高鐵特區的東興國小、東興國中教學品質穩定,因此將重新畫分學區的消息一出後,原本關心孩子教育問題的園區購屋族群會有換屋計畫,直接超前部署換屋到屬意的學區,或是直接在學區內購買套房置產,可以設籍出租。

以今年第1季的套房成交量為例,交易量高的套房總價落在600-1400萬。粘雅雯表示,總價1400萬的房型,建物坪數約19坪,附車位,單價6字頭。而若是總價600萬的房型,建物坪數11坪,附車位,單價約6字頭。

粘雅雯表示,這類套房產品客戶也會出租,租金行情約1.5萬到2.5萬元之間,她觀察,尤其園區的家長對於學區很敏銳,會時時了解學校的升學率排名情形,每年都會變動。

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台中海線不僅吹著微鹹的海風,受惠中科、台中工業區等產業利多,近年替房市增添柴火,其中沙鹿作為海線淨遷入人口大宗,房價坐2望3漲勢不容小覷,就連建商也積極卡位,目前新案價格普遍來到3字頭,受惠產業及建設利多加持,預期房價2字頭即將成為絕響。

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台中積極招攬產業進駐,西半部就匯集六座產業園區,招商引資、創造就業機會帶動海線發展,人口紅利吸引建商搶進推案,其中不乏華建、富宇、富旺等知名品牌,就連七期豪宅建商例如龍寶、新業、精銳卡位布局,根據「樂屋網」統計數據,沙鹿最近一年房價年漲16.9%,每坪均價來到29.1萬元,顯見2字頭房價正在逐漸消失。

▼台中積極招攬產業進駐,西半部就匯集六座產業園區,招商引資、創造就業機會帶動海線發展。(示意圖/台中市政府提供)

海線門戶前進中科 沙鹿房市起飛

台中房地產業者表示,沙鹿的最大優勢在於鄰近中科,尤其連接園區的特五號道路預計今年開通,通勤時間縮短能吸引科技業就近置產,更讓沙鹿成為中科進入海線的第一站,隨著投資擴產力道持續加大,不只吸引中部居民西進,也有不少外縣市、港籍與外籍高科技人士移入,房市前景仍可期待。

該業者指出,沙鹿近期房市熱點在新站重劃區,當地與舊沙鹿車站市中心共享現有商圈,搭配捷運藍線與鐵路高架化等利多,享有出站即到家的便利性,特別受年輕人歡迎,買盤就有不少外來客群,目前房價每坪大約24~32萬元,受惠產業及建設利多加持,預期全面突破3字頭「只是早晚問題」。

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台北市國宅有不少坐落於精華地段,礙於屋況老舊,房價難破天花板,甚至在 2016 年房市盤整時價格同步下修,但近 6 年市場反彈,位在中正紀念堂旁的新隆社區出現破百萬元的成交單價,此外,緊鄰大安森林公園的大安國宅去年均價也逼近 9 字頭。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,先前資金潮加上都更效益加持,推升精華地段國宅的價格躍昇,新隆社區目前已有建商進行整合,且一旁的豪宅「元大文華」行情約在每坪 150-200 萬元,因此未來價值備受期待。

房仲業者指出,出售型的國宅在 1999 年停止興建,因此市場上數量有限,當年推出的價格每坪約 10 萬元上下,這 3、40 年來房價倍速成長,除了新隆社區價格因都更因素 6 年勁揚 49.6%,其他台北市知名國宅社區房價也有明顯漲幅,大安區的大安國宅及成功國宅、信義區的忠駝國宅、松山區的延壽國宅去年 (2022) 平均成交單價都在 8 字頭,從 2016 年到去年均價漲幅皆超過 22%,中山區的知名國宅價格稍低,興安國宅去年均價 79.9 萬,6 年成長 23.7%,基河國宅房價親民許多,平均每坪 61.8 萬元,6 年增加 23.4%。

郎美囡表示,先前熱錢拉高全台不動產價格,從實價資料可看出這些國宅價格已漲過前一波多頭行情 (2014 年),雖然國宅漲勢驚人,但高價地段的國宅與周邊屋齡較輕的大樓價格相比仍有價格優勢,如大安國宅周邊 10 年左右的大樓社區單價幾乎都在百萬元以上,買方想以相對低價進駐台北市精華地段,老國宅的指名度最高,另一方面,現在新大樓社區公設多元,管理費偏高但實際使用坪數小,墊高購屋人生活負擔,也是買方選擇電梯老宅的關鍵因素。

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨指出,國宅屋齡偏高,購屋人入手前不僅要考量地段、交通、生活機能,社區的管理維護及住宅修繕翻新等問題,看屋時務必注意屋況,除此之外,早年私家車不多,國宅規劃的車位數與戶數顯不相當,大部分的社區採定期抽籤制,有車位需求者,還須顧慮停車問題。

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國內景氣燈號連六藍,出口年增率也出現連八黑,今年經濟成長率預估驚險保2,民眾購屋態度轉趨觀望,在連續升息以及房價仍高兩者拉鋸之下,出價轉趨保守,不過,台股近期站上萬六大關,消費者信心止跌回升,部分屋主甚至出現惜售的狀況,買賣雙方價格認知難有共識,讓5月全台交易量較4月減少一成。根據永慶房產集團統計,與4月相比,台北月減7%,新北量縮15%,桃園減少13%,新竹量縮9%,台中減少6%,台南與高雄則分別量縮8%與6%。


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台灣面臨人口減少及老化問題,人口紅利成為各都主要課題,依據內政部資料,觀察近10年六都人口數及平均房價變化,桃園人口大幅成長12.3%,堪稱人氣最強都會區,房價漲幅由台中市得冠,10年成長73.7%,特別的是,台南市及高雄市人口分別減少1.4%、1.6%,房價分別大漲69.7%、50.7%,人口及房價反向成長。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析,台南市及高雄市受科技園區議題及疫情資金潮帶動,加上房價基期低,故人口尚未大量隨科技業南漂,房價卻率先反應。

桃園市價量並行,台北市居不易、人流失

六都10年來人口數量及房價變化,在人口部分六都各有增減,台北市減幅7.0%是六都減少最多者,桃園市人口正成長12.3%,漲幅遙遙領先其他五都;房價則是全面走揚,台中市成長最多,漲幅73.7%,平均29.0萬元,桃園、台中、台南及高雄都從1字頭晉升至2字頭,雙北價格本就高,房價漲幅不如中南部。

郎美囡指出,桃園市多年來航空城計畫及工業區、科技園區吸引企業進駐並增加就業人口,並具有社會福利誘因,成功吸引來自其他縣市的輕移民,人口大幅成長推動房價上揚,房價漲幅雖非最高,但表現穩健。

而台中市幾乎每個重劃區都有重點話題,從交通建設、園區發展到購物中心,加上地理位置居中,南來北往便利,公司企業設點不少選擇台中,住宅推案量大,買方也相當買單,一路推升價格走揚。反觀台北市雖然政經資源匯集,但高房價將人擠壓至其他縣市,隨著大眾運輸網絡越來越密集,通勤台北的時間成本降低,此外,各都福利政策漸漸並駕齊驅,人口從台北往桃園、新北移動的越來越多。

常住人口撐房市,長期持有才安全

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為,去年房市出現變化,稅制改革及平均地權條例修改驅動住宅市場轉向自用為王,各地交易結構必然變化,對於資產配置計畫的購屋人來說,應回歸購屋基本面並長期持有,選擇人口移入與就業機會落實的區域,不盲從話題熱度,避免買到套到。

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副總統賴清德「房價在降」言論引發討論,根據樂屋網統計,全台六都158個年交易量超過400件的行政區,隨房市高點反轉、出現窒息量縮,在過去一年以來,已有18個行政區房價下跌,其中,台北市12個行政區有高達8個行政區房價下跌,台北市、以及台北以外的低價蛋白區的房價已有鬆動跡象。

根據樂屋網統計顯示,過去一年來,台北市除了士林、北投、信義、大同4個行政區以外,房價全面下跌,其中以松山、文山年跌幅逾8%最高,而其餘五都也有零星行政區房價下跌,如新北新店、桃園大園、台中潭子、台南佳里、高雄新興等,均為各自都會區跌幅最高的行政區,其中,台中的潭子、大甲跌幅均逾2成,為全台最高。

此波房價高點反轉,明顯從高價區的台北市,以及過去漲幅甚高的低價區領跌,台北市以外更不乏房價1字頭、個位數的偏遠地區房價走跌,例如過去房價2字頭的台中潭子跌回1字頭,台中大甲也從每坪15.7萬跌至每坪12.3萬元,南台灣的佳里、麻豆、林園等地更為房價個位數的蛋殼區

不過六都仍有將近9成的行政區房價仍在上漲,樂屋網調研中心經理洪安怡指出,全台大多數地區的房價波動仍處於盤整階段,總體來說,房價並未跌到「有感」,不過這一年來房價下跌的區域,除了台北市以外,多屬當地的蛋白區、率先出現鬆動。對於買方而言,要下跌到有感,恐怕需要持續一段時間跌幅達1成以上。

過去一年以來,台北市不乏如大安、松山等精華區房走跌,房價基期已高、老舊房屋占大宗、人口外移持續,加上買盤對政經局勢更敏感,在近年房價一片漲聲中已有較明顯下跌。

如過去高雄市在台積電等投資、建設議題帶動下,有些地區房市過熱,如而今房市趨冷,不斷衝高的房價也明顯出現疲態,另外部分人口外移、老化,或發展老舊欠缺新案推動價格,以及欠缺實質剛性需求支撐的區域,在投資買盤退散後,房價也出現明顯修正。

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591房屋交易網調查全台過去一年房價漲幅最高的社區,結果以桃園楊梅「台北亞熱帶凱撒區」漲幅36%居冠,另新北淡水「巧克力花園」、桃園區「豐田大郡」漲幅也都逾3成,591表示,即使房市利空壟罩頂,但只要產品對了,房價照樣能起飛。

591房屋網調查,近一年來全台有四個社區年漲幅逾3成,十個社區年漲幅逾2成,多數均為房價基期較低的中小坪數產品。591指出,近年來打炒房政策鎖定預售市場,不少投資客轉向成屋市場,即使房價高檔的現況下賺取增值價差已不容易,不過具租金收益、單價1~2字頭的低單價、低總價產品仍相當吸睛,以相對低的成本、相對穩定的租金吸引收租置產買盤進場,近一年來房價高漲幅的社區多數均屬此類,在租金報酬支撐下,房價持續上漲。

以房價漲幅最高的楊梅「台北亞熱帶凱撒區」來說,房價從去年每坪11.1萬上漲至今年每坪15.1萬元,年漲幅達36%,此外,楊梅的「台北比佛利夏威夷區」漲幅亦高達22%,兩社區分別鄰近國道1號楊梅交流道、幼獅工業區,反應楊梅房市近年受惠台商回流帶來大量就業機會,加上五楊高架未來將延伸至頭份,除了既有的台北客外,也將吸引新竹客,拉抬當地房市行情。

淡水「巧克力花園」則為學生租屋為主的社區,單價從去年還在1字頭,今年上漲至每坪26.8萬元,漲幅亦達35%,由於鄰近淡江大學,是不少學生熱門的租屋選擇,加上屋內規劃彈性且又有低總價優勢,投報率佳,是當地投資客偏好的物件之一。

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彰化縣人口流失問題嚴重,依據戶政司資料顯示,截止到去年底,彰化縣人口數僅為124.5萬人左右、跌破125萬人的升格門檻,而且目前彰化縣人口數仍在持續減少中。不過,人口的流失似乎並沒有引起區域房市的動蕩,彰化縣平均房價不降反升。

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5年流失3.3萬人 彰化房價仍上漲

由內政部不動產資訊平台揭露,去年Q4彰化縣的平均房價約為每坪18.66萬元,相較於2018年同期的每坪15.68萬元,5年來上漲了19%、近2成。對此,東森房屋彰化中山加盟店經理王玉月表示,彰化縣建設題材豐沛,再加上由居住觀念轉變帶來的剛性需求持續增加,讓彰化房價有了很強的支撐力。

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小資族1字頭買新大樓,在桃園還有機會!根據桃園市不動產交易e指通最新統計顯示,今年Q1桃園市12個交易熱區當中,屋齡5年內新大樓均價落在1字頭的區域,除了大溪、新屋、觀音之外,還比去年同期多了一區龍潭,總計4區。其中又以觀音區平均18.7萬元最平實,新屋、龍潭、大溪均價則介於19.1至19.7萬元之間,可說是首購青年在北部都會省錢成家的圓夢美樂地。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示,桃園1字頭就能買新大樓區域,都屬於蛋白區,因此價格相對實惠。不過4區房價與去年同期相比,觀音、新屋與大溪持續上漲,只有龍潭縮水了9.3%,讓今年Q1的1字頭區域較去年第1季增加1個;由於四區均價距離2字頭都只差臨門一腳,所以未來不排除連袂站上20萬元大關,使桃園1字頭平價區逐漸「清零」。

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預算不到 1000 萬元,能在七大都會區哪裡買房?房仲業者根據聯徵中心去年一第四季申貸資料,以平均鑑估值 1000 萬元為上限,找出七都申貸樣本數最多的低總價熱門購屋路段,其中台北市只有一條路達標,就是北投區中和街,且樣本數僅 10 件,顯示首都總價 1000 萬元內的區段與物件相當有限。

新北市的低總價熱門路段,則由八里區的龍形三路以 94 件樣本數奪冠;桃園市最熱門的 1000 萬元內購屋路段,是龜山的樂善三路,件數達 371 件;新竹市南寮的西濱路一段,則以 88 件成為新竹地區冠軍;台中市烏日的高鐵路二段,件數高達 564 件,不僅是台中市低總價路段中的第一名,也是七都量體最大的親民購屋路段;台南市永康區的永安路,以及高雄市鳳山區的頂興街,也分別以 55 件、146 件,成為該都會區 1000 萬元購屋的最熱門路段。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,除了雙北之外,各都最熱門的低總價購屋路段,都離不開重劃區,比如桃園的樂善三路位於 A7 重劃區;新竹市南寮的西濱路一段,也有漁港、東濱等重劃區;台中市高鐵路二段則位在烏日高鐵特區;台南永康的永安路,亦緊鄰鹽行國中重劃區;高雄鳳山頂興街,也坐落頂庄重劃區之內。主要是新興重劃區在發展之初,房價水位平實,加上發展遠景可期,新案選擇也較多,吸引小資族卡位,使重劃區雄據各都低總價熱門

觀察各都最熱門的低總價購屋路段,以台北市北投區中和街的平均坪數最小,只有 24.2 坪;貸款成數也最低,僅約 7 成,其餘都會超過 75%;且去年第四季平均利率就超過 2%,利息負擔比其他都會更大,顯示台北市不僅低總價的選擇稀少,貸款條件也相對嚴苛。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示,台北市千萬以內的低總價物件,以老屋為大宗,尤其北投區的中和街近年成交主力為屋齡超過 40 年的公寓物件,買方財力也多半較有限,導致貸款成數低,利率高。不過老公寓的公設比低,權狀 20 多坪就有機會買到 3 房,因此在高房價的首都,仍有穩定的市場接受度。

陳定中表示,內政部 6 月開放申請的「中產以下房貸支持專案」補貼,台北市原始核貸金額門檻為 850 萬元,若以中和街為例,去年第四季平均授信金額不到 700 萬,是首都極少數符合補貼條件的區段,因此該路段在今年 2 月底前申貸購屋的既有房貸戶,將是台北市最有可能受政策嘉惠的族群。

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驚人!2003年SARS至今台灣房價漲快3倍!不過這20年來房市結構有明顯變化,前11年雙北市是房市領頭羊,帶動其他都會跟進,不過近9年房市亮點則在雙北以外,竹、中、南、高房價大漲5成~1倍,房價漲幅海放雙北市。

20年來六都加上新竹的房價,大漲2.3~3.5倍,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,從SARS後20年,多數期間房價處於上漲走勢,但其間仍有2007年小幅回檔、2008年底金融海嘯、2016房地合一後景氣修正等三次房市景氣走弱。

而早年雙北市是房市的領頭羊,不過隨著雙北市房價逐漸往天花板靠攏,其他低價區因為房價基期甚低加上轉機題材,利多包括重大建設投資陸續到位,加上科技業大幅投資,帶動雙北以外區域成為飆漲區,雙北以外的都市競爭力大幅提升,讓房市從早年的雙北領漲,成為各地百花齊放的局面。

信義房屋統計SARS以來,房市20年的價格變化,六都加上新竹地區漲了234%~346%,房價上漲最多的是台中市,房價上漲346%,主要因為基期低加上重大建設到位與科技業等投資帶動;雙北市從SARS後到2014年第二季繼上一波的景氣高點,房價大漲了2倍,漲幅超越其他都會區。

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不過從上一波高點2014年第二季到今年第一季,雙北反而漲幅落後其他都會區。近9年房價漲最多的是新竹市,房價指數大漲1倍,其次是南部二都台南大漲68%,高雄市上漲61%,台北市僅上漲約7%,新北市上漲26%,房市呈現各區各擁題材各自發揮。

曾敬德表示,雙北以外重大建設逐步到位、政策也往持續投資,加上企業等實質投資帶來就業需求,有人、有錢、有題材加上房價負擔都較雙北合宜,因此成為這一波的房市亮點。

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基隆捷運於上月通過環評審查,房仲業者統計近三年實價登錄資料,沿線各站周邊直徑一公里內房價平均成長 12.7%,詳細爬梳資料後發現,漲幅最大跟減幅最大都在八堵站周邊,公寓產品,均價成長 28.3%,滑落最多的是華廈產品,衰退逾 1 成。

基隆捷運第一階段規劃路線將從南港站至八堵站,其中位在基隆市境內的有 5 站,各為北五堵、百福、六堵、七堵、八堵,

中信房屋研展室副理謝欣亞表示, 八堵站周邊的大樓華廈產品原本就較少,而近三年的均價為負成長的原因,與 2020 年的數筆較高單價的交易有關,當年度所有華廈的交易均為八堵知名社區東京站的釋出,因而連帶影響了均價。該社區屋齡 10 年,近兩年的價格一路攀升,目前非一樓物件有一坪 26 萬的成交紀錄,而周邊 30 年以上的華廈,一坪 15 萬內都有機會入手。

至於房價飆漲部分,統計數據顯示以八堵站周邊的公寓漲幅最為明顯,近三年每坪單價從 9.9 萬元漲至 12.7 萬元,漲幅達 28.3%,謝欣亞分析表示,該區房價漲幅雖高,但因為房價基期較低,相比沿線各站的公寓產品,目前還是單價最低的,雖離捷運通車還有 9 年時間,但八堵車站有台鐵可搭乘,因此這兩年也備受青睞。

綜觀近三年基隆沿線周邊房價漲幅,整體以百福站的表現最佳,大樓均價漲幅 22.5%,華廈平均漲幅 15.1%,公寓平均漲幅 24%,基隆仁愛加盟店店長劉德鳳說,百福站跟北五堵站都是基隆比較靠近汐止的區域,而百福站搭乘台鐵到南港車站僅需 14 分鐘,交通十分便利,中古大樓每坪大約 25 萬元左右,高樓層 (4、5 樓) 的公寓還有 1 字頭,相比汐止而言,房價非常實惠,也有不少汐止居民前來購買。

謝欣亞補充,基隆捷運綜合規劃核定後 9 年通車,預計車距 6 分鐘 1 班。目前第一階段僅到八堵站,第二階段才規劃深入到基隆市區,惟路線部分,由於台鐵、捷運共容難度高,目前尚未定案。

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台中市消費力驚人,業績最強的台中新光三越及台中大遠百去年營收合計超過 400 億元,台中商場遍地開花,許多新案推動也以商場為行銷主軸,觀察各知名商場周邊房價,疫情前後房價強勢上揚,位於東區的三井 LaLaport 周邊房價四年多漲幅高達 50.5%。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡指出,百貨商場及購物中心囊括消費、休閒、量販店及主題餐廳等,為當地擴充生活機能,近幾年演變為區域房市利多,低價區搭上疫情資金潮,促成房價大幅躍進。

綜觀各商場周邊房價走勢,三井 LaLaport 房價上漲 50.5%,今年第一季平均成交價每坪 29.8 萬元,從每坪不到 20 萬元增值逼近 30 萬元,位在北區的中友百貨周邊房價也成長 22%,今年平均房價每坪 27.2 萬元,反觀西屯區精華地段的 3 棟百貨周邊漲幅相對低,新光三越及大遠百周邊今年平均房價每坪 34.9 萬元,與去年相比價格略有回落,不過仍比 2019 年增加 11.9%,廣三 SOGO 今年平均房價 26.1 萬元,與疫情前相比僅成長 6.1%。

住商不動產西屯逢甲加盟店店東詹豐澤分析,不同區域百貨商場周邊房價漲幅不一,與主力買方及房價結構有關係,以七期兩大百貨為例,周邊豪宅林立,主力客群為高端買方,購買頂級豪宅以投放資金為主,價格波動不大,另一種買方考量不動產選擇性信用管制,會將購屋總價壓在 4000 萬元以下,除此之外,自政府大力打炒房,預售屋禁止轉售將投資人導入中古屋市場,但購屋流程與稅制的操作空間有限,買方以低價位為目標,且自用買方顧慮升息壓力也以低價物件為主,因此平均房價今年略為修正。

商場拉動區域房市的力道強,才剛動工的漢神洲際購物中心及尚在評估階段的超級娛樂城,周邊房價漲幅顯著,今年第一季漢神洲際購物中心周邊均價每坪 30.1 萬元,比疫情前高 37.4%,超級娛樂城均價約 27.8 萬,高於疫情前房價 26.9%,郎美囡指出,這兩大商場除了本身規劃吸金,交通更具優勢,漢神洲際在 74 快速道路旁,超級娛樂城位於烏日高鐵站,話題性十足,區域機能可期,新案價格帶動整體房價上升。

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代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」,2023 年 4 月分數 47.6 分,分數較 3 月 48.1 分減少 0.5 分,對應燈號仍維持綠燈,已經「連 5 綠」。風向球六大構成項目中的來客組數、成交組數分數上升,但預售屋推案量、新成屋戶數分數下滑。

住展企研室經理成采錡指出,4 月風向球分數小跌一跤,是因為 3 月新建案市場推案大舉放量,儘管 4 月推案量也不低,仍較上月減少 1000 多億元。至於建案來人與成交組數表現,受惠於 329 檔期新案進場拉抬市況,4 月各區房市買氣稍有回溫,並以新北市況表現最佳。

正值新建案市場的傳統旺季,4 月北台灣預售屋推案量達 1000 多億元,大台北地區單一案量逾 15 億元以上的指標案有台北市 - 中山「睦月」、松山「伊邸」、大安「統創翼」、文山「岳泰峰華」,及新北市 - 三重「晴空大地」、板橋「馥華原真」、泰山「佳鋐運」等案。

北台灣今年 4 月完工釋出的新成屋戶數約 200 戶,但無單一案量逾 15 億元以上的指標案。

成采錡表示,隨著北台灣房市買氣小幅回溫,日前放緩推案步調的業者也重新踩下油門、推出新案,然而今年北台灣待售住宅建案數量已連續三個月上升,並在 4 月底逼近 1200 個,建案正面臨越來越大的競爭壓力。


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地緣政治影響,外國人購屋態度似乎有所改變。根據內政部公布外國人取得台灣不動產統計數據,土地與房屋移轉量雙減,但面積卻出現明顯消長。今年第一季土地取得面積超過3萬坪,比去年同期增加93.3%,建物面積僅5千多坪,較去年同期大幅減少59.6%。

大家房屋企畫研究室總監郎美囡指出,房地合一稅制下,外國人賦稅壓力大,加上平均地權修正案上路後,也會影響以外國法人資產配置,不動產市場在今年第一季出現地熱房冷狀況,顯見外國人取得台灣不動產出現質變。

六都各有所愛,桃園屬意買土地

就整體取得狀況來說,建物為243棟,土地為704筆,分別較去年同期減少7.3%與12.8%,六都表現上,建物取得以台北市最多,今年第一季共60棟,面積共1,444坪,平均每棟約24坪,台中市建物取得面積位居第二,共1,094坪,以取得33棟估算,平均每棟約33坪,平均每棟取得的面積都不大。

而外國人取得土地大宗落在桃園市,共取得224筆、23,219坪,為六都中外國人取得土地唯一破萬坪的區域,新北市及台中市各取得超過1百筆土地,面積新北市3,182多坪,台中市1,569坪,至於南二都無論在土地或建物的取得數量都敬陪末座,顯見外國人購置台灣房地產多在中部以北。

郎美囡表示,台灣不動產租金投報率偏低,加上短期持有的稅制不友善,投資吸引力不高,惟經濟表現穩健,近幾年台商回流及國際企業部屬設據點,外國人置產仍維持一定量體,購買住宅、辦公室居多選擇首都台北市,此外,台中市位居台灣中心位置,南來北往快速,並具有諸多重劃區及科技園區的規劃,故外國人取得建物及土地數量也不少,不過,購置土地則偏好地價相對低,但又具有國際交通優勢的桃園市,也使其成為土地交易王。

地緣政治打買氣,擁抱長線為王

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨表示,過往外國人在台交易不動產應多為台商僑外資,不過在政策限制下,短期投機大門已關,加上政府對於洗錢防制的謹慎,轉進不動產需要更多準備,也因此在規劃上也比過往更為細膩,促使海外買家必須眼光放遠,偏偏台灣短期內地緣政治隱憂揮之不去,也讓外國人轉進不動產更為謹慎。

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彰化二林中科迅速發展,包括半導體封測大廠矽品精密、成運汽車二林電巴產業園區等紛紛進駐,帶來上萬工作機會,加速園區周邊房市升溫。其中彰化在地建商維瓦第建築團隊,配合縣府開發二林中科園區政策,推出「中科101」以及「中科A+」,吸引不少「中科新貴」目光。

目前中科二林園區已經有將近40家廠商核准進駐設廠,縣府、中部科學園區管理局也積極招商,二林園區可供上百工廠進駐,光是目前建廠完畢及建廠中的廠商,總投資金額就高達1136億,未來可創造上萬工作機會。

儘管目前民眾仍看不出來未來發展,但當地房仲可是超有感,有房仲業者表示,近來接到不少二林中科新貴買房、租房需求,通常這些員工多數都來自都市,因此看到二林、溪湖等主要生活圈房價,都覺得很便宜。

房仲說,近年最大變化就是大樓建案變多,二林中科生活區以二林、溪湖、員林為主要區域,溪湖比二林貴5至8萬,員林又比溪湖貴3至4萬,因此折衷多數民眾選擇溪湖,目前溪湖建案多數由二林中科或當地民眾購買,另一半則是房東購買,看準租屋需求增。

維瓦第建築團隊指出,他們在二林中科生活圈精華區溪湖推出商業區大樓「中科101」,在溪湖文教區推出「中科A+」,光過去這一年,維瓦第在大溪湖、二林地區就建設9棟大樓,以中科101來說就有120戶,可見二林中科園區的房市需求有多大。

維瓦第說,他們配合政府辦理「都市危險及老舊建築重建辦法」,申請耐震、智慧建築標章,提供更安全智能的居住品質,像是「中科101」,就是南彰化地區首件雙標章認證的開發案,為二林中科生活圈開啟建築新的里程碑。

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根據國家科學技術委會統計,2018年美中貿易戰以及2020年全球新冠疫情影響之下,台灣科技產業受惠於全球轉單效應帶動,新竹、中部及南部3大科學園區自2018年營業額2兆5960億元,逐年成長至2022年營業額已經突破4兆2664億元,創下新高紀錄。



永慶房產集團根據2018年至2022年5年期間3大科學園區與園區所在都會區中古屋買賣實價登錄資料彙整,發現3大科學園區周遭中古屋房價明顯上漲,其中以南部科學園區近5年房價漲幅突破6成最為突出,中部科學園區房價漲幅則與所在地台中市縣市相當,園區題材利多相對較不明顯。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,依據2018年至2022年平均房價漲幅數據發現,3大科學園區中,南部科學園區與新竹科學園區近5年房價漲幅均超過6成,其中,南部科學園區5年漲幅高達67.7%,將近7成,新竹科學園區漲幅則為63.1%,中部科學園區漲幅則以39.3%位居第3。

陳金萍說,南部科學園區位於善化區新市區交界,距離台南都會區相對較遠,園區從業人口更傾向在園區附近租房或購屋,讓台南科學園區周邊房市近年的快速成長,主要受惠於台積電宣布3奈米製程進入量產投資擴廠影響,吸引國際半導體大廠艾司摩爾(ASML)、GOOGLE及多間半導體中下游供應商進駐,創造了大量的就業機會。加上不動產價格相較於中、北部便宜,因此,吸引不少投資、置產族群搶進,房價呈現漲勢,近5年平均單價從2018年15.5萬元成長至2022年26.0萬元,單價從「1字頭」漲至「2字頭」,漲幅高達67.7%,居全台科學園區之冠。

至於新竹科學園區則是台灣發展最早的科學園區,也是最知名的科技產業聚落。陳金萍說明,新竹科學園區周邊房市交易主要是受惠竹科就業人口成長動能支撐,據統計竹科就業人數於去年12月已達17萬5217人,占新竹縣市人口將近17%,竹科新貴所得高且收入穩定,在購屋、置產剛性需求強勁下,周邊房市交易火熱,買盤穩健使房價持續走高,住宅單價從2018年23.6萬成長至今年38.5萬元,是3大園區中房價最高的地區,5年房價漲幅達63.1%。

若再進一步觀察3大園區以及座落縣市的房價漲幅可以發現,園區題材效應是可被複製的,3大科學園區5年漲幅均超過縣市漲幅,陳金萍指出,3大科學園區中,新竹科學園區與南部科學園區漲幅明顯高於新竹縣市與台南市,新竹科學園區5年房價漲幅63.1%,而新竹縣市漲幅則為50.8%,南部科學園區漲幅高達67.7%,台南市漲幅則為49.0%,顯示科學園區的磁吸效應明顯,在產業聚落、就業機會、人口紅利加持下,購屋需求穩定成長,也推升房市交易價格。

中部科學園區與台中市整體房價漲幅相當,陳金萍指出,中部科學園區鐵、公路交通便捷且鄰近台中都會區,園區從業人口約5.5萬人占台中人口比例不到2%,加上台中市近年積極推動市地重劃,房屋供給相對充足,加上比價效應下,園區題材外溢效應明顯,轉往沙鹿、龍井、大雅等區域,形成縣市房價呈現均質成長的狀況。

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台灣房價持續走高,使購屋坪數越來越小,就連豪宅產品也不例外。永慶房屋統計2018年和2022年五年間,七都豪宅單價、坪數和平均總價的變化,新竹縣市豪宅平均房價漲幅最高,突破3成;台北市豪宅縮水最嚴重,平均總坪數減少15.4%。比較七都豪宅平均總價的變化,台北成七都中唯一出現降價的縣市,降幅5.4%。

永慶房屋統計七都豪宅五年間單價、坪數、總價的變化,發現七都豪宅都出現坪數下降的狀況。(示意圖)
永慶房屋統計七都豪宅五年間單價、坪數、總價的變化,發現七都豪宅都出現坪數下降的狀況。(示意圖)

新竹豪宅房價漲幅31.9% 遠甩其他直轄六都

七都豪宅平均單價除北高兩縣市漲幅相對溫和,分別只有7.0%和6.9%之外,其餘五都均有12%以上的漲幅。其中新竹縣市漲幅最為驚人,高達31.9%。如此高漲幅也讓新竹縣市從2018年的第五名,到了2022年以49.2萬元的水準擠下高雄的44.9萬元,躍升第四。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,新竹縣市是台灣高科技產業的重鎮,近幾年匯聚大量的高薪科技人才。根據財政部2022年年中發布的全國綜合所得總額統計,新竹市以平均112.7萬元居冠、新竹縣以100.4萬元位居第三。全台最富有村里第一名,綜合所得總額平均數高達新台幣301.2萬元的關新里,也位於新竹市。竹科新貴們如今已成為全台口袋最深的購屋主力族群之一,也明顯拉抬新竹豪宅房價漲幅。

七都豪宅全面變小 台北縮水最劇 台南近200坪最大

在坪數部分,七都豪宅都出現變少的狀況。台北豪宅縮水最嚴重,五年間減少了15.4%,其次是桃園,則有12.9%的減少。若以實際坪數來看,桃園減少23.2坪最多,其次才是台北市。陳金萍指出,由於土地成本、建材與人工成本持續攀升,也為了避免讓豪宅總價上漲太過劇烈,許多建商往往以減少坪數的方式因應之,才使得豪宅坪數逐漸變少。

2018與2022年七都豪宅單價、坪數與平均總價變化
2018與2022年七都豪宅單價、坪數與平均總價變化

值得注意的是,七都中台南豪宅坪數縮水最少,五年間坪數僅減少7.8坪,降幅3.8%。2022年平均坪數也有近200坪空間,比第二名的桃園市還多出41坪空間,幾乎是一套三房產品。

至於七都豪宅的平均總價,台北市出現5.4%的降幅,是七都中唯一下降的縣市。其餘六都中,除高雄市增幅相對和緩外,其餘縣市均有10%以上的增幅,新竹縣市以17.2%的增幅位居第一,而就實際金額而言,新北市豪宅在五年內總價增加超過1000萬元,金額最大。陳金萍分析,台北豪宅價格居高不下,坪數也出現縮水狀況,使得部分豪宅客群也開始從台北蛋黃區外移到蛋白區尋覓CP值更高豪宅產品,使得新北豪宅總價持續攀高。

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