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疫情二年多來,國內房市飆漲、交易擴量,房仲業搶食大餅,房仲家數快速增加,根據房仲公會全聯會統計,至今年第一季全台房仲會員家數達6,864家、已直逼7,000家,二年多來增加逾千家,近一年多來更以每天超過1.5家的速度急速增加,房仲家數創下歷史新高。

即使近年疫情衝擊、政府持續釋出打房政策讓房市降溫,不過房市熱度未見衰退,投入房仲業經營的家數愈來愈多。上波低點2017年底時全台僅5,394家,2018年間全年增加了88家、2019年間增加了231家,2020年增加了427家,2021年增加了584家,今年第一季也增加了140家,尤其去年以來增加速度相當驚人,每個月都有超過45家的增幅。

房仲業者觀察,整體住宅房市交易量增固然是房仲業投入的主要原因,預售市場熱絡也使不少房仲業兼作預售換約生意,近年房市無論建地、辦公室、工業廠房、法拍、危老整合等各市場都很熱絡,政府推動住宅租賃服務產業,使部分業者更跨足租賃業訴求「租、管、售一條龍」,無論傳統中古屋交易或其他分眾市場都有利可圖。

尤其,大型品牌加盟業者為搶市占率擴大展店,不少資深業者重回市場,績優業務人員出走創業也增加不少,均使房仲家數快速飆升。

從各縣市房仲公會員家數增加情形,也可看出各地房市熱度,近二年多來,六都中除了台北市僅增加73家外,其餘五都均增百家以上,台中、桃園更增加逾270家、220家最多,近年發展熱絡的新竹縣市合計也增加超過60家。若以房市家數增加幅度來看,桃園、台南增加逾三成,新竹市、台中、宜蘭增逾二成。

房仲開業展店加速,人力需求大增,積極投入人員招募,也使不動產經紀業從業人員數大增,根據內政部統計,受僱不動產經紀人已突破1萬人,二年多來增加逾1,400人;受雇不動產營業員達4.8萬人,二年多來增加逾8,000人。

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六都今年第一季買賣移轉棟數,主要行政區有17個已較去年減逾10%,其中減幅最大者是台南市新市區,年減61.8%,且新市區首季房價跟去年同期相比也降19.1%。房仲業認為,台積電轉向高雄,買方擔憂買到最高點等三原因,是台南新市量價均縮的原因。

據統計,六都共有17個主要行政區的買賣移轉棟數減幅超過10%,其中不乏各都的交易熱區,如台北市內湖區、中山區,新北市中和區,桃園市桃園區、楊梅區,台南市新市區以及高雄市左營區,不過在價格表現上,大部分行政區的成交均價仍走揚。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示,房市受資金潮帶動價量齊揚,許多區域房價寫下新紀錄,加上政府接連祭出的打炒房政策,讓交易熱區輪動快速,購屋人進場前宜審慎評估。

價格快速推升,買方心有餘而力不足

根據六都地政局資料,統計今年第一季買賣移轉棟數,與去年同期相比減幅超過10%的主要行政區共有17個,其中減幅最大者是台南市新市區,年減61.8%,且新市區首季房價跟去年同期相比也降19.1%。

北市內湖、新北鶯歌、桃園楊梅、台中潭子、高雄橋頭等熱區首季都量縮

其它五都個別量縮最多的行政區減幅也不小,台北市內湖區首季買賣移轉動數年減33.9%,去年第一季破千棟,今年只剩7百多棟,新北市鶯歌區年減43.0%,桃園市楊梅區年減34.4%,台中市潭子區年減43.6%,高雄市橋頭區年減47.3%。

量縮價卻依舊上揚 僅台北中山、台南新市地區價量均跌

不過這17個成交量降溫行政區的房價,多數呈現上揚走勢,僅台北市中山區及台南市新市區成交均價下滑,中山區今年首季成交均價每坪67.7萬元,年減12.8%,台南市新市區今年首季成交均價每坪15.7萬元,年減19.1%。

郎美囡分析,首季降溫區許多為近幾年房地產交易熱門區域,價量受到買氣及資金潮拉抬,成交價普遍上揚,不過市場過熱、價格攀升及政府打房政策多少影響買方心態,擔憂買到最高點,缺乏區域話題延續熱度,或有其他行政區價格更低、議題更多,買氣自然下降。

如台南新市因南科議題身價水漲船高,但價格漲勢猛,新屋價格站上2字頭,隨著台積電話題轉向北高雄,台南市依傍半導體產業的買氣減弱,高價位的物件難以吸引買方入手。

然而市場普遍預期今年受惠於台積電持續發燙的高雄,也有兩個行政區降幅超過3成,橋頭區房價受新屋帶動來到2字頭,價格優勢減弱,左營則是比較基期高,去年首季交易量大幅拉升,今年回歸資金熱潮前的水平。

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房價愈來愈高,但民眾已經習慣低利環境,辦房貸金額相較過去十年來大幅增加,五大銀行新承做房貸資料顯示,國內已經連續157個月房貸利率跌破2%,央行3月升息一碼後業界憂下接下來恐「升升不息」,房仲業13日警示,未來一段期間房貸利率重回2%以上,似乎不是甚麼太奇怪的事情。

面對全球嚴峻的通膨情勢,央行在3月升息一碼,並宣告貨幣政策已經趨於僅縮,未來國內可能也要開始面對一波升息循環,根據五大銀行新承做房貸資料顯示,國內已經連續157個月房貸利率跌破2%,國人已經習慣低率環境,加上房貸金額越貸越高,先前央行不斷提醒利率不會永遠這麼低的警示,正要開始應驗。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,這波通膨情勢越演越烈,國內3月消費者物價指數(CPI)年增率3.27%,連八個月超過2%,通膨壓力逐漸增溫,加上美國醞釀快速升息與QE退場,同時間國內的經濟表現良好,更讓市場有能力去承擔利率調升,未來的一段期間房貸利率重回2%以上,似乎也不是甚麼太奇怪的事情。

經過3月央行升息後,目前一般房貸利率最低為1.56%,但申請條件較一般的房貸利率大概在1.65%~1.75%,只要升息3次半碼房貸利率可能就會見到2%。

曾敬德指出,市場最擔心的事情不是一次性的升息,而是連續性的「升升不息」,一旦市場大幅升息將會產生許多改變,租金收益型的產品會首當其衝,買方因為資金成本增加,會要求更高的收益率,包括店面等產品,而壽險業因為法規限制,評估不動產投資必須拉高租金收益率,現在已經看到壽險業出走台北,往外尋找高租金收益型的不動產。

至於住宅市場也會產生一定影響,包括民眾購屋時的購買力下滑,房貸族每月支出增加排擠消費,房貸利息增加後「租不如買」的資金成本誘因減少等,另外面對連續性的升息,也會降低民眾的購屋意願與信心。

曾敬德表示,國人已經太習慣低利環境,建議購屋人面對升息循環,一方面可以試算未來升息後的房貸負擔,是否還在承受範圍內,一方面若手上有閒置資金,保守型的民眾可以先償還本金,降低利息負擔。

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據市調機構統計,北台灣 2022 年第一季新成屋、預售屋推案量 2732.9 億元,較去年同期減少近 80 億元,年減幅約 2.8%。

住展研發長何世昌表示,首季推案量低於預期,主因除缺工、營造成本高漲,導致推案進度落後外,也與央行鷹式升息、第五波預售屋聯合稽查,以及打房五拳等利空政策接連出籠有關,不少指標大案公開進度因此推遲,導致整體案量不增反減。

何世昌指出,雖然今年房市雜聲不斷,預言市場即將反轉的說法與日俱增,但今年第一季因供給量縮,建案銷售仍然穩健。一般而言,單季銷售率如達到 15%以上,市況就屬於安全穩健水位,但今年第一季北台灣各縣市單季銷售率均超過 2 成以上,新竹縣市更飆破 5 成,意味市場仍處變不驚。

調查顯示,台北市今年首季推案量約 700 億元,比去年略減約 1.6%,變動幅度不大,推案量未能放大的關鍵在於豪宅案未如預期推出。北市今年第一季推案大多集中在蛋白區,又以北投、內湖推案量最大,都超過 100 億元以上;而蛋黃區推案量偏低,只有中山區案量達 100 億元,而信義區則沒有推案,新屋供給量較為緊繃。

新北市今年首季推案量近 1200 億元,年增近 10%,是北台灣推案量唯一正成長的縣市;不過,案量成長的原因是新莊大爆量,單季推案量高達 374 億元,而推案除了副都心重劃指標大案開出外,舊市區老屋重建案湧現也挹注不少案量。

而在 2021 年的推案熱區如新店、板橋、三重、林口、淡水等地,今年第一季反而大熄火,指標案多遞延至房市 520 檔期。

桃園市今年第一季推案量近 500 億元,與去年同期大致持平,但桃園區推案量一支獨秀,推案量將近 150 億元,其中又以中路重劃區案量較多。至於房市熱區青埔與 A7,籌備中的指標大案多數都放緩推案步伐,以致於供給量急縮。

何世昌指出,原本房市供需失衡情況嚴竣的新竹地區,今年首季依舊沒有改善,推案量驟降至約 276 億元,比去年同期銳減逾百億元,年減幅超過 30%。以大新竹來看,只有竹北推案量 90 億元較多,而這波推案泰半又位在都市計畫之外,菁華區可選擇的建案非常有限。

至於宜蘭與基隆等地,因案量基期低,變動幅度較大,都屬於正常狀況。以基隆來說,雖然房價親民,又有基隆捷運定案利多題材,但建商推案意願還是不高,今年供給量水位恐怕比較低迷。

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台商回流、外資接連來台投資,又碰上資金狂潮,全球通膨壓力升溫,再度凸顯豪宅產品的保值避險性,推動近幾年豪宅買氣,近期北市傳統一級商圈包括東區、敦化等地透過危老、都更等模式塑造新一批新世代豪宅,房產業者預期,這一批新豪宅有機會創造區域新高行情外,更能打造全新世代的豪宅版圖。

住展調查,今年329檔期,台北市推估有高達1083億元的新案問世,其中兩大新世代指標豪宅案「耑序」、「Diamond Towers台北之星」預期也會在329檔期開賣,因為兩大新世代豪宅案釋出,讓北市傳統豪宅聚落的大安區在329檔期預計超過5百億元新案問世,為12行政區中推案量最高的區域。

實價登錄2.0在去年7月上路後,預售屋即時揭露縮短議價時間,加速整體買氣,甚至北市有數個豪宅案還在預售銷售階段便擠進「單價200萬豪宅俱樂部」,加速豪宅價格定錨。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,這波豪宅熱銷潮主要受惠於全球肥咖條款及中美貿易戰之後的台商回流、防疫資金潮、投資獲利轉進實體資產,以及新豪宅上市等四大利多條件,尤其近期預售物件多半是這幾年配合都更、危老政策所重建的新大樓,位置精華,換屋、置產客通吃。

攤開此波房價漲幅,其實裡頭很大比例是因為缺工、造價上漲,尤其造價平均上漲超過3成,再加上地價上漲,央行又限縮土、建融,在在都成為房價上漲的眾多因素,建商的獲利空間則相對有限。

此外,北市能打造豪宅的土地原料已經相當稀少,因此,邀請國際級建築大師打造已成新形態豪宅標配,對於建材、建築體等各方面都相當講究,甚至要從歐美國家引進,但目前不論是空運、海運等運費全面上漲,更促使營建成本不斷上揚,推著房價往上走。

通膨影響之下,豪宅產品保值避險性躍然紙上,在有土斯有財觀念根深蒂固的台灣更明顯,根據瑞普萊坊最新發布的去年第四季「全球豪宅指數」,台北市豪宅價格年增率達18.9%,為全球調查的46個城市中,漲幅第六高,在亞洲各城市中僅次於首爾,為全亞洲漲幅第二高倍。

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台中七期預售豪宅價格續創高!根據最新揭露的實價揭露,位於市政北七路上的「大陸豐蒔」24樓總面積102.12坪,以總價7,630萬元成交,扣除車位後,每坪單價86萬元,創下預售實登上路後中台灣住宅大樓單價紀錄!顯示七期預售豪宅市場有機會瞄準9字頭。

住商不動產七期南屯店經理黃盟翔分析,通膨及貨運短缺導致缺工缺料使營建成本高漲,全台建案造價平均上漲約3成,加上地價漲幅及央行限縮土、建融,眾多因素推升房價不斷攀升,台商資金回流潮帶動豪宅市場交易量明顯升溫,無論自住或置產皆有不少提升,尤其具產業加持的中台灣高價紀錄頻傳,不乏對於相中的物件下手毫不手軟的大戶。

其中,七期新市政中心地理特殊性及政經地位短時間內難被超越,仍具創價空間,加上目前開發已近飽和,未來新案將越趨稀有,大型綠地旁的完整基地更有機會挑戰三位數房價,備受各界期待。

觀察七期近期預售行情,位於市政公園第一排的「由鉅惟上」為預售市場上唯一全棟受「高價住宅信用管制」之產品,該案主打「ComfortLuxe奢適宅」新美學生活體驗,全棟住宅結構採用SS鋼構帷幕建築,且全棟採用中空複層LOW-E膠合玻璃抗寒阻熱,符合高性能住宅「冬暖夏涼、安全舒適」的極致標準,

「由鉅惟上」憑藉獨特品牌力與產品規畫,受到市場青睞,吸引不少自營商、二代家族爭相購入,該案一次購入兩戶或三戶以上的客戶就有超過10組,目前全案已有88筆實價登錄,均價約7字頭。

另外,早前銷售的「寶輝SKY TOWER」近期也有5筆的預售實登揭露,價格不斷衝高,其中4樓總面積81.02坪,以總價5,199萬元成交,扣除車位後,每坪單價也站上74.7萬元;同樣位於市政路上的「聯聚方瑞大廈」揭露筆數達191筆,平均單價約68.12萬元。

預計今年下半年將進場的「寶璽天讚」豪宅預售案,將延請日本第一大建築設計集團NIKKEN SEKKEI操刀,打造新市政中心內唯一面南超大棟距個案,規劃100至130坪,總銷約80億元。

而興富發建設攜手中悅機構於市政北七路預計推出50-60坪輕豪宅產品,最快在年底推出;豐邑機構「河南路市政路案」預計今年下半年伺機進場,總銷預估約250億元,將是市政路上最大規模的豪宅開發案。

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房價漲幅遠勝過通膨,據內政部實價揭露資料顯示,全台六都加新竹總共七縣市,2021年房價全面攀升,統計包括停車位價格在內的成交建物,包括台南市、高雄市、新竹縣、新竹市,第四季的中位價,都比前一年度同期增加超過二成;至於漲幅最大城市在新竹縣,一年飆漲四成,每坪站上3字頭。

信義房屋6日最新統計顯示,全台七縣市,以新竹縣去年全年中位數房價上漲最多,從2020第四季的每坪21.5萬元,躍升至2021第四季的每坪30.1萬元,中位數狂飆逾四成,成這波房市大漲的「瘋城」。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,新竹房價起漲時間,與中美貿易戰後台灣科技廠商受惠業績大好,有一定的連動性,新竹匯集全台平均薪資最高的電子科技族群,2020第二季新竹縣實價登錄中位價房價才剛站上2字頭,不到兩年的時間就衝到3字頭,過去10多年幾乎沒看過房價這樣飆漲。

根據內政部統計網資料顯示,全台六都加上新竹在2021年間,建物含車位的建物實價,每坪中位數房價普遍呈現上漲走勢。其中雙北市中位數房價上漲趨勢相對較為溫和,新北市年增8.1%,台北市年增5.1%。

不過其他都會區房價表現相對凌厲,台中市建物含車位產品的中位價,年增14.6%;南台灣的房市也相對火熱,高雄市從1字頭突破至2字頭,年增23.6%;台南市2020第四季每坪15.4萬上漲到去年第四季每坪18.7萬元,年增21.3%。

至於新竹縣,則是從2020第四季的21.5萬元,攀升到2021第四季的30.1萬元;新竹市則是年增二成,從每坪21.7萬元增加至26.1萬元。

曾敬德分析,一年房價增幅二成,這意味著,晚一年買房,等於房價漲了二成的自備款。

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根據永慶2022第二季房產趨勢前瞻報告顯示,2021年全台預售屋房市價量齊揚,不僅預售屋交易件數突破9萬件,七都預售屋平均總價也全面突破千萬門檻,甚至台中和高雄的預售屋平均總價、單價漲幅也分別上漲31%和23.7%,居冠亞軍寶座。

若以七都地區的預售屋交易數據進行分析,雙北地區的2021預售屋交易量成長較為和緩,年增8.3%;反之,其餘五都地區的交易量從2020年的47853件,到2021年一舉衝上63200件,年增超過32%。其中,交易件數成長最為驚人的新竹縣市,2021年預售屋成交件數為6517件,是前年的1.73倍。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析,新竹身為科技業重鎮,區域內產業不斷發展,大量工作機會帶動人口成長,去年新竹縣竹北市以淨遷入人口4175人位居全台之首,自住需求自然強勁。另一方面,建商也看準這波人口從雙北南移至桃竹的現象,紛紛大量購地布局桃竹地區,也帶動當地預售屋交易量。

New Project 2022 04 07T143538.620
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至於在預售屋價格上,2021年七都預售屋平均總價全面突破千萬門檻。其中,台中和新竹的預售屋總價分別為1347萬元和1319萬元,其餘四都漲幅也通通突破雙位數,台中和高雄的漲勢最為驚人,漲幅分別高達31%和23.7%,若晚一年在台中購買預售屋,平均將要多花300萬元。

展望後市,陳金萍指出,2021年房市因台灣經濟成長穩定、疫情控制得宜,再加上全球量化寬鬆政策,以及預售屋低自備款、屋況全新等因素,估計預售市場將持續熱鬧蓬勃。但政府的打炒房政策、俄烏衝突、通貨膨脹、貨幣緊縮、房市政策等變因也將牽動未來走向,多少影響房市表現。

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新北市地政局今(1)日表示,111年3月房市交易移轉棟數共計6,406棟,較111年2月增加2,420棟,增加幅度60.7%。

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住展雜誌統計,北台灣近一年各行政區新建案房價漲幅,前10大漲幅區有8名都未在桃園市和新竹地區,雙北都無緣入榜,意外的是,位於宜蘭縣蘇澳鎮竟然擠進前10名。住展雜誌研發長何世昌表示,由於大台北房價基期已高,漲幅相對有限,且近年桃竹等地建設與產業投資題材多,使得房價普遍漲贏大台北地區。

根據住展雜誌統計,從2020年2月至今年2月,北台灣近一年漲幅前10大行政區,依序為竹北、新屋、寶山、北區、平鎮、中山、八德、東區、蘆竹、蘇澳等地,顯示近期仍以桃竹等地房價漲幅較為凌厲。何世昌指出,一旦央行啟動特定區域房市管制,桃竹地區列入管制的可能性或許會比大台北來得高。

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前10名當中,桃竹地區就占8名,雙北幾乎無緣入榜,宜蘭縣蘇澳則因小宅房型活絡,而推升房價,擠進第10名。(圖片來源/翻攝自住展雜誌官網)

比較特別的是第10名的蘇澳,新建案房價由一年前的每坪13.7萬元,漲至16.5萬元,年漲幅約21.1%。過去蘇澳房市以透天厝為推案主流,但受到土地價格高漲影響,小宅反成為最夯房型;近一年來,公寓、華廈等低總價小宅房型買氣活絡使推案激增,占蘇澳總供給量6成左右,而小宅成交單價又比透天貴,大多落在每坪16至20萬元間,成為房價暴漲的主因。

讓人跌破眼鏡的另一區,則是第6名的基隆中山區,近一年房價由每坪20.2萬元,漲至25.4萬元,年漲幅約25.7%,房價大漲的原因是高價造鎮案熱賣,帶動其他建案跟漲,成為基隆少數大漲的行政區。

第5名的平鎮區,近一年房價漲幅約26%,主因是跟隨中壢區房價上漲所致;由於中壢市區新建案單價已見到4字頭,相對低價的平鎮落後補漲,且吸引部份中壢客前來購屋,房價因而上揚。

第4名的新竹市北區,雖是竹市首府,生活機能好,且鄰近新竹兩大高價區竹北市與東區,卻因環境較老舊、擁擠凌亂,難獲得竹科客青睞,房價遠遠輸給竹北與東區。

新竹縣寶山鄉則在台積電擴廠題材挹注下,近一年房價由每坪17萬元,飆到22.2萬元,年漲幅約30%、排名第3,即使寶山房價已有不小的漲幅,但基期仍低,預期未來仍有上升空間。

第2名為新屋區,近一年房價從每坪18.6萬元,漲到24.3萬元,年漲幅約30.9%。在2020年,因新屋土地價格每坪大多不到20萬元,建商湧入購地大量推案,但去年本土疫情爆發後,因地價上揚與缺工等因素,當地新案供給量大幅下滑;當市場供給不足,少數推出的新案反映全面調漲售價。

漲幅居冠的是新竹縣竹北市,房價由每坪29.2萬元,跳漲至40.4萬元,年漲幅高達約38%。何世昌指出,竹北房價上漲的核心圈是縣一、縣二、縣三、高鐵特定區與台科大重劃區,新建案成交價約每坪45至60萬元間;高鐵特定區內,甚至有某一建案從銷售初期的2字頭,一路漲到接近5字頭,見證這波房市飆漲過程。

竹北菁華區房價驚天暴漲,促使非菁華區推案出現,並以相對低價拉攏購屋族,如華興地區、中正重劃區,以及都市計畫外等地,都出現3字頭的大樓案或2,000多萬的透天厝搶市。雖然竹北房價漲幅大,因線上供給量仍舊偏低,預料今年漲勢還未到盡頭。

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住展雜誌統計,北台灣近1年(2020年2月至今年2月)各行政區新建案房價漲幅,前10大漲幅區依序為竹北、新屋、寶山、北區、平鎮、中山、八德、東區、蘆竹、蘇澳等地,大台北所有行政區全都無緣入榜,顯示近期仍以桃竹等地房價漲幅較為凌厲。住展雜誌研發長何世昌表示,由於大台北房價基期已高,漲幅相對有限,且近年桃竹等地建設與產業投資題材多,以致於房價普遍漲贏大台北。不過,若央行啟動特定區域房市管制,桃竹地區列入管制的可能性或許會比大台北來得高。



北台灣近1年漲幅前10大行政區,比較特別的是第10名的蘇澳,新建案房價由1年前的13.7萬元/坪,漲至16.5萬元/坪,年漲幅約21.1%。過去蘇澳房市以透天厝為推案主流,但受到土地價格高漲的影響,小宅取而代之成為蘇澳最夯的房型;近1年來,公寓、華廈等低總價小宅房型買氣活絡使推案激增,占蘇澳總供給量6成左右,而小宅成交單價又比透天還貴,大多落在16萬-20萬元/坪之間,成為蘇澳房價暴漲的主因。

第6名的基隆中山區,近1年房價由20.2萬元/坪,漲至25.4萬元/坪,年漲幅約25.7%。中山區房價大漲,主要是高價造鎮案熱賣帶動其他建案跟漲,成為基隆少數大漲的行政區。

第5名的平鎮,近1年房價漲幅約26%,主因是跟著中壢區房價上漲所致;由於中壢市區新建案單價已見到4字頭,相對低價的平鎮落後補漲,且吸引部份中壢客前來購屋,房價因而上揚。

第4名的新竹市北區,雖然是竹市首府,生活機能好,且鄰近新竹兩大高價區竹北市與東區,但卻因環境較老舊、擁擠凌亂,難以獲得竹科客青睞,房價遠遠輸給竹北與東區。何世昌分析,因竹北、東區房價實在漲得太快了,與北區的價差一度超過10萬元/坪;對購屋族而言,大新竹外圍地區如新埔、芎林等地新案價位已漲到3字頭了,不如回流到北區買房更有吸引力、且建案選擇更多,而回流的買盤也因此推升房價。

新竹縣寶山鄉則在台積電擴廠題材挹注下,近1年房價由17萬元/坪,飆到22.2萬元/坪,年漲幅約30%、排在第3名。即使寶山房價已有不小的漲幅,但因基期仍低,預期未來仍有上升空間。

第2名為桃園新屋,近1年房價從18.6萬元/坪,漲到24.3萬元/坪,年漲幅約30.9%。在2020年,因新屋土地價格大多不到20萬元/坪,建商湧入購地大量推案,但2021年本土疫情爆發後,因地價上揚與缺工等因素,當地新案供給量大幅下滑;當市場供給不足,少數推出的新案反映全面調漲售價。目前新屋推案多在頭洲地區與都市計畫外的甲種建地,通常戶數極少的透天案。

漲幅居冠的是竹縣竹北市,房價由29.2萬元/坪,跳漲至40.4萬元/坪,年漲幅高達約38%。何世昌指出,竹北房價上漲的核心圈是縣一、縣二、縣三、高鐵特定區與台科大重劃區,新建案成交價約45萬元/坪-60萬元/坪之間;高鐵特定區內,甚至有某一建案從銷售初期的2字頭,一路漲到接近5字頭,恰好見證這波房市飆漲的過程。

竹北菁華區房價驚天暴漲,促使非菁華區推案出現,並以相對低價拉攏購屋族;如華興地區、中正重劃區,以及都市計畫外等地,都出現3字頭的大樓案、或是2000多萬元的透天厝搶市。雖然竹北房價漲幅大,但因線上供給量仍舊偏低,預料今年漲勢還未到盡頭。

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住展雜誌最新統計,近一年房價狂飆區,前十名最高漲幅區全部在桃、竹、宜、基等四個縣市,雙北市各區,罕見全數「槓龜」。其中,新竹竹北跳漲近四成最多,漲幅「超車」各區,每坪房價一年大漲11萬多元至40.4萬元新高;新屋、寶山、北區、平鎮、基隆中山、八德、東區、蘆竹、蘇澳,前十名年漲幅都在二成以上。

住展雜誌研發長何世昌表示,雙北市房價基期已高,漲幅相對有限,且近年桃竹聚集多項大型建設與產業投資題材,近一年房價漲贏各縣市。不過,央行若再啟動特定區域房市管制,預期桃竹列入管制的可能性,或許會比大台北來得高。

年度房價漲幅冠軍竹北,每坪由29.2萬元跳漲至40.4萬元,年漲幅高達約38%。竹北房價上漲的核心圈是縣一、縣二、縣三、高鐵特定區與台科大重劃區,預售新案每坪成交價約45萬~60萬元。雖然竹北房價漲幅大,但因線上供給量偏低,預料今年漲勢還未到盡頭。

漲幅排名第二的桃園新屋,每坪房價從18.6萬元漲到24.3萬元,年漲幅約30.9%。在2020年,每坪土地行情還不到20萬元,建商湧入購地大量推案;但2021年本土疫情爆發,地價上揚、缺工嚴重,當地新案供給量大幅下滑,區域供給不足,少數推出的新案,售價全面反應成本。

排名漲幅第三高的新竹寶山,在台積電擴廠題材挹注下,每坪房價從17萬元飆到22.2萬元,年漲幅約30%。寶山房價上漲不少,但因基期仍低,預期未來仍有上升空間。

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在台灣央行升息及接連數波政策打炒房,根據房仲業者 2022 第二季網路會員調查,全台認為房價看漲的比例由上季的 71% 降至 62%,較上季減少 9 個百分點,看漲比例大幅減少,為連三季看漲後首度下滑,約回到 2021 年第四季水準。

此調查結果顯示,80% 消費者對於升息壓力的承受度在 3 碼內,陳賜傑表示,隨著通膨升溫、聯準會轉鷹的狀況下,全球升息循環已啟動,美國聯準會甚至還表示今年將再升 6 次,而台灣目前已升息 1 碼,對於有購屋需求的消費者而言,每月增加的房貸負擔還在可接受範圍,但升息 1 碼後若仍然無法抑制通膨,升息恐怕會是持續性的進行,那麼,在房價高漲、房貸負擔持續增加的狀況下,升息超過 3 碼,消費者購屋意願的確可能會受到衝擊。

永慶房屋業管部協理陳賜傑指出,在升息壓力增溫、政府持續祭出打炒房政策環境下,讓消費者對房價的預期開始出現變化,雖仍有超過半數消費者認為未來一季房市仍上漲,但比例已大幅縮減,看漲比例為連三季成長後首次下降。

觀察七大都會區對未來一季房價的看法,陳賜傑說明,則可發現七大都會區普遍出現看漲情緒降溫,七都中有六都較上季下降,其中,台北、桃園、高雄已減逾 10 個百分點,看漲比例下滑最多,反觀台南則是持續看漲,看漲比例小幅增加。

永慶本次的調查,也針對消費者想購屋的地區做房價看法的調查,陳賜傑說明,根據調查結果,全台有 75% 消費者認為過去一年房價已上漲 5% 以上,其中,甚至有 31% 消費者認為上漲 10% 以上。如觀察全台七大都會區對過去一年想購屋區域的房價看法,新竹、台中、台南認為上漲 10% 以上占比逾三成,高雄甚至高達 44%,顯示高雄消費者對於房價漲幅最有感。陳賜傑表示,不論是七大都會區或全台的數據均顯示,消費者對於自己想購屋地區的房價漲幅感受度相當明顯,全民有感。

陳賜傑說明,美國聯準會 (Fed) 為抑制美國國內高漲的通膨,升息態度逐步轉鷹,再加上俄烏衝突影響,全球物價飆漲,升息箭在弦上,不得不發,而今年 2 月至 3 月初,市場就預期美國聯準會於 3 月就會升息 1 碼。本次調查也針對國內升息的議題進行調查,本次調查期間正好落在市場大致已確定 FED 升息 1 碼以及俄烏戰爭爆發後,可以觀察消費者對於國內升息的預期。

根據調查結果發現,73% 消費者認為 2022 年會升息,較上季大幅增加 20 個百分點,顯示消費者明顯感受到美國聯準會升息態度轉鷹,而國內也勢必會跟進。至於開始升息的時間點,81% 認為升息時間點會落在今年第二、三季之間,至於升息幅度,77% 消費者認為 2022 年會升息 1 碼內。

陳賜傑指出,美國聯準會於 3 月 16 日宣布升息 1 碼,符合市場預期,而國內央行於隔日舉行理監事會議,決議跟進美國聯準會,國內也升息 1 碼,是睽違 10 年後首次升息,出乎市場預料之外,也與消費者認知的升息時程更提早了一至二季,且升息 1 碼已與大多數消費者對於全年度的幅度相當,顯示台灣物價上漲壓力不容小覷。 

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近年疫情嚴峻,台北市豪宅依然維持一定的交易量,包括信義聯勤、西華富邦以及和平大苑等指標豪宅,去年皆有超過10戶的銷售成績。相較於台北市區豪宅總價動輒2、3億元起跳,單價每坪200萬元成為跨入高端豪宅的基本門檻,新北市總價約6000至8000萬元的豪宅,具有相同的空間尺度、有過之無不及的公設及庭園空間,反而吸引不少新北在地企業客層,以及台北市傳產客層,在價格及產品性價比考量下,轉進一橋之隔的新北各商圈。

房地產業者分析,以總價6000萬的資產配置為例,在台北市精華地段的選項極可能是屋齡超過30年的電梯大樓,坪數約在60至80坪左右;即使退居台北市外圍區域如士林、大同區,選擇屋齡較新的成屋或預售案,坪數同樣被限縮在60到80坪左右,因而衍生出部分重視居家空間尺度、完善公設的買盤,外移至新北第一環的豪宅成屋。

一品匯為中悦建設機構在蘆洲所推出的首座豪宅,規劃25層SRC豪邸,各戶120坪、140坪大尺度空間,曾創下蘆洲豪宅市場最高總價9700萬、最高單價每坪58萬的記錄,近期建商再將地主精華保留戶釋出,開價5字頭,搶攻台北豪宅高端客層。由於價格僅為台北市郊豪宅的五成、台北市區豪宅的三成,吸引不少士林、天母、大稻埕一帶想要更大空間、優質鄰居群聚的高端換屋客層關注。

豪宅業者指出,通膨壓力之下,高端客層對於資產透過不動產配置的保效益提高,加上疫情之下企業主減少國際商務移動、家庭成員返台、在台停留時間大增,對於較大尺度的居家空間需求大增,去年光台北市平均每天就能成交一戶總價8000萬以上的豪宅,反應高資產客層購屋動能旺盛,而開發商積極高價在全台各都會區高價搶地,帶動高端不動產長線需求強勁。

台北市經過高度發展,大台北都會規模隨著交通動線擴張,具有未來發展題材的新北第一環,房價水準已不下於台北市外圍蛋白區,大漢溪北都市計劃中的蘆洲南北側農業區專案進入通盤檢討審議,過去蘆北地區以傳統工業為主的都市型態,將成為結合商業、休閒、居住的水岸宜居環境。

此外,總經費高達228億的五股泰山輕軌計畫將報行政院核定,五泰輕軌行經洲子洋重劃區、泰山楓江整開區以及塭仔圳重劃區,預期將可帶動蘆洲、泰山、五股沿線人口及產業發展,軌道運輸路網更形綿密,三蘆地區可望複製眾多重劃區成功發展經驗,具建商品牌、完善規劃的高端不動產,成為高資產客資產配置首選。

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中央銀行日前宣布升息1碼,代表房貸族每月支出將增加,加上許多人買房總價含車位,對有車族來說無疑是一項硬成本。究竟七都中買車位誰CP值最高?據591實價登錄統計,2021年六都與新竹縣市「平面車位」價格,再對比區域房屋單價,計算下來台北最划算,花不到4坪房價就能擁有一個車位,車位幸福指數最高,而差距最大的高雄,花近8坪房價才可換一個車位。

買車不難,養車難,一個車位動輒上百萬,買房再加車位,驚人總價常令人卻步。

根據《591實價登錄》計算七都「平面車位」價格與區域房屋單價的相差倍數,差距愈小表示車位幸福指數愈高。

以2021年車位總價和當年度房屋單價相比,七都中以台北車位幸福指數居冠,2021年台北車位總價約260萬元,價格雖是七都最貴,但若與當年度房屋單價70.5萬元相比,僅差距3.7倍,也就是說,花不到4坪的房價就能在台北買到一個車位,相對其他縣市划算。

而車位幸福指數居次的是新竹縣市,2021年車位總價130萬元,與台南市並列為七都最便宜的縣市,車位價格才台北的一半,不過若與房屋單價相比,在新竹縣市想買一個車位,就得付出5坪房價才可擁有,不如台北市划算。

季軍則由新北市奪下,雖然2021年車位總價已逼近200萬大關,來到195萬元,但由於房屋單價也要38.0萬元,所以相距僅5.1倍,買車位的CP值位居七都第3名。

同樣得花5坪以上房價才能擁有車位的,還有台中市,2021年車位總價約145萬元,是房屋單價27.0萬元的5.4倍。

此外值得關注的是,回顧2017年,台中車位價格才120萬元,5年來就成長超過2成,主因是近年台商資金回流助攻,加上交通建設及公共工程陸續到位,吸引大量外縣市輕移民,不僅房價成長,連同車位也水漲船高。


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央行升息1碼,房貸戶是受影響最直接的對象之一,大抵而言,每月約增加近1,200元利息支出,但由於央行並未對第二套房貸管制升級,短期內對房市影響不大,市場倒是鬆了口氣。房仲業者認為,後續預售屋禁止換約的推動進度,才是後續房市轉折的關鍵所在,趕在政策上路前湧現的轉手潮,將會愈來愈難尋求買方接手、如預期高獲利的出場。

房仲業者以房貸1,000萬元、20年期本利攤還、利率由1.5%升至1.75%估算,每月房貸負擔約增加1,158元,相當於每天一碗魯肉飯,對於房貸戶影響尚屬有限。住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示,本次並未有打房新政,顯見政府將打房主軸回歸行政院各部會,並非持續採取選擇性信用管制調整,避免衝擊過大。雖然升息並不會充分反映在房貸利率上,不過幅度不大,對於投資客來說,仍有喘息空間。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,美國可能持續升息的趨勢下,可預期國內超寬鬆資金的環境已產生改變,初期升息通常影響不大,但要觀察未來是否「升升不息」,尤其目前購屋人愈貸愈多、愈貸愈久,有將近四分之一的購屋人貸款金額超過千萬元,一旦連續性升息就會感覺每月房貸明顯增加,同時也會影響新買方的購屋意願與預算。

曾敬德表示,這次央行並未如市場預期加重第二套房貸管制力道,不過,預售禁止換約政策推動進度將是接下來房市重頭戲,去年預售案普遍能夠在短期熱銷,資客聽到預售禁止換約的風向後,已經先行在市場上轉手。

目前已經有「少賺求出場」的轉手潮出現,若新政策上路,換約的預售供給消失,短炒投資客會離開預售產品,預售屋會逐漸轉為自用與長期置產的市場。

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台中近年來新推出的豪宅預售案,坪數規劃普遍落在50~90坪間,扣除公設的室內實坪有限,讓想住大坪數的豪客紛紛轉向成屋市場,推升了百坪以上豪宅成屋的交易量,包括西區國美館特區「富邦天空樹」、七期「謙臻邸」與「國泰層峰」等豪宅成屋,近期買氣升溫。

根據內政部實價登錄資料顯示,2020~2021年西屯區逾百坪豪宅成交紀錄有656筆,相較於2018~2019年的514筆,數年間交易量成長了27.6%,顯示近年來因百坪以上豪宅預售案能選擇的產品減少,帶動豪宅成屋交易逐漸熱絡。

進一步觀察實價登錄資料發現,七期近期指標豪宅預售案如「由鉅惟上」,規劃70~90坪產品,近一年每坪均價69.17萬元;七期「聯聚方瑞大廈」規劃50坪產品,近一年均價68.1萬元。

反觀七期豪宅成屋市場如「謙臻邸」,規劃155坪高規格精裝修產品,近一年每坪均價為53.89萬元;位在西區國美館的「富邦天空樹」,產品規劃200坪,近一年均價為60萬元。相較於近期的豪宅預售案,大坪數豪宅成屋單價相對合理,成為部分豪客近期的購屋焦點。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,在社會人口結構改變影響下,近年預售新案幾乎清一色轉推中小坪數,高均價和低總價加快去化速度,大坪數預售產品已日趨稀少。然而,不少富豪在生活空間的使用上早已習慣大坪數,因此在購屋時轉向成屋市場,觀察近期百坪以上豪宅成屋交易量反趨熱絡,尤其具品牌加持的個案,更具吸引力。

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對於有意買房的人來說,地點絕對是考慮的重點,如果預算充足的話,多數人會把焦點放在位於市中心的「蛋黃區」,不僅生活機能更方便,也更能保值。然而,近日有一名網友發現,這個準則卻不適用於台中,有意在台中置產的人,反而會先考慮買在重劃區,購屋模式和其他六都大不相同,這讓他感到好奇又不解,對此,許多台中人紛紛出面現身說法,分析為何台中的重劃區比舊市區更具優勢。

該名網友是在論壇PTT上,以「台中買房邏輯是不是跟六都相反?」為題發文,文中提到,多數打算在台北買房的人,都希望買在市中心,因為市中心不但交通完善,生活機能便利,房子還保值,就算以後想出租或轉手賣掉也比較容易。除非預算有限,才會考慮買在重劃區。然而,想台中人買房的人思考邏輯卻大不相同,經常討論的都是「南屯、北屯、西屯、XX期重劃區、單元X」等,反而很少有人提及想住東、西、南、北、中區等傳統市區。

原PO還發現,這種現象不止和台北不同,就連在台南、新北六都其他縣市也相對少見。這令他感到不解,表示台中的重劃區也有待發展,甚至認為「很多也是雜草叢生」,不知為何會吸引這麼多自住客想買在重劃區。原PO好奇詢問,雖然台中的重劃區的道路規劃等的確比舊市區好,但台中生活機能難道也比舊市區更優嗎?

該則貼文發布後,吸引不少台中在地人留言分析,一名台中網友說,造成這種現象關鍵因素,最關鍵的要點在於「台74號線(又稱台中環線)」,該環狀線貫通台中重點區域,四通八達,十分便利:「放眼全台灣,六都哪一個地方的快速道路有像台中的台74號線這麼特殊?導致台中人根本不在乎住在市中心,也造就了各地區重劃的誕生」、「因為重劃區都在台74號線附近,我看過一篇報導,新移居台中的人都是在文心路這條周邊」、「開車繞一圈台74號線,就不難理解台中實居人口為何可以遠遠超過高雄50萬人以上。」

還有台中在地人提到,台中的「交通模式」跟「就業模式」和台北不同,導致理想的置產地區也不一樣,台中人大多自行開車,對於大眾工具的依賴度低,因此市中心房產的吸引力自然比較低:「北市高薪工作主要在市中心,通勤族的交通靠捷運公車;台中高薪工作很多在外圍如中科甚至后里,都開車」、「台中人以前不依賴捷運,所以現在的買房主都有騎開車技能,再加上台中交通實在不像北部這麼塞,偏遠與否反倒還好。」

此外,還有網友提到,「土地面積」的差異也是其中原因:「是台中的市中心重劃區特別多又特別大塊,不像其他縣市,市中心重劃區供給量有限」、「台北最主要是沒有地,台中平地面積是台北的平地6倍大」。最後,也和「921大地震」有關,當年強震的震央在南投埔里,鄰近的台中也受到不小的影響,由於舊市區的房子多半屋齡較高,考量到防震因素,台中人當然會先考慮房子較新的重劃區。

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據市調機構調查,今年北台灣將有四大新重劃區開始推案,包括台北市「北投士林科學園區」、新北市土城「運校重劃區」、桃園中壢「A20 重劃區」與竹縣竹東「至善重劃區」等,且推案方多屬知名建商,預估將在當地掀起熱潮。

住展研發長何世昌指出,重劃區開發初期因為「什麼都沒有」,房價通常比較便宜,等到開發成熟、什麼都有了,價格就貴了。但由於近期房價漲勢強勁,新開發的重劃區價位並不低,這些新重劃區房價是否能夠開高走高,頗受矚目。

據調查,台北市北士科今年 329 檔出現第一波推案潮,有多個住宅案即將公開,進度最快的是家居建設「家居璽玉」,以及華固建設 (2548-TW)「華固文臨」,另外國泰 (2501-TW)、璞園、達麗 (6177-TW)、新潤 (6186-TW) 等業者建案也在籌備之中。

何世昌指出,北士科今年推案多在軟橋段,預估所有建案平均開價都會出現三位數天價,成交也有機會挑戰三位數大關,可望成為北投新豪宅區。除了住宅案外,長虹 (5534-TW)、華固、遠雄 (5522-TW)、永陞則會推出商、廠辦案。而景觀條件更佳、面河景的新洲美段未來可望飆出更驚人的天價。

土城運校重劃區今年也將出現首波推案,分別是「天好運」、「天好運 2」;其中,「天好運」原預計去年開賣,但因建照尚未取得而推遲至今年公開。運校重劃區位於頂埔地區,雖然當地新建案行情只有 3 字頭,落後土城、海山等市區一截,但運校重劃區新案開價卻一口氣飆上每坪約 45 萬元。

業者之所以開出高價,推測原因是捷運三鶯線已在興建當中,頂埔站未來將由板南線末端站升級為板南線、三鶯線交會站,不少業者看好遠景而提早卡位,如欣湛然建設、德友建設、丞石建築開發、定泰建設,以及最早推案的福美國際。

機場捷運 A20 興南站重劃區被視為「青埔下一站」,由於規劃「田園住宅社區」,採低密度開發。由於青埔特區建案成交均價已漲到 4 字頭,高價案成交價已飆到 5 字頭,A20 重劃區身價隨之跟漲,預料第一波推案開價從 3 字頭到 4 字頭不等,成交價將從 3 字頭起跳。

A20 站介於青埔與中壢市區之間,而中壢市區與青埔新案均為 4 字頭,A20 屬於房價凹陷區,相對低價、捷運優勢與發展潛力不僅易受消費者青睞,更吸引如宏普建設 (2536-TW)、櫻花建設 (2529-TW) 等上市櫃建商,以及推案王寶佳機構卡位布局。

竹東至善重劃區僅有 4 公頃多,面積並不大,鄰近台大竹東分院,今年年後首宗推案「富廣和合」率先開賣,開價每坪 30 萬元。雖然新竹東區房市缺貨嚴重,關埔重劃區成交價飆上每坪 60 萬元,部份竹科客轉至竹東二重埔一帶購屋;然而,至善重劃區因位於竹東南側,距離關埔稍遠,往返竹科沒有二重埔地區那麼便利,目前成交價水位仍在 2 字頭。

何世昌提醒,多數面積較大的公辦重劃區都會規劃文教用地,但往往在居住人口達到一定程度時才會興建國中小;家中若有學齡兒童的購屋族,購屋前應仔細規劃未來的就學需求,以免入住後才發現需要跨區就讀,徒增困擾。至於自辦重劃區是否有公共設施、或者綠地較少問題,購屋前也需要進一步確認。

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央行打通膨,今天舉行的第1季理監事會決議升息1碼,終結連7凍,並於明天起實施,鷹派作風讓市場跌破眼鏡;這不僅是央行總裁楊金龍任內首次升息,也是央行睽違逾10年的升息。至於房市管制措施這回暫不調整。

美國聯邦準備理事會(Fed)於美東時間16日決議升息1碼(0.25個百分點),正式啟動升息循環。台灣央行同步跟進升息腳步。

中央銀行今天舉行第1季理監事會議,原本市場普遍預期央行最快6月才會跟進升息腳步,沒想到今天大展鷹派作風,宣布升息1碼,重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調升0.25個百分點,分別調整為1.375%、1.75%及3.625%,自3月18日起實施。

央行表示,近期俄烏衝突導致全球能源等大宗商品價格大幅上揚,國內輸入性通膨壓力大,CPI年增率已經好幾個月高於2%,料將持續至今年第3季,核心CPI年增率也上升,均顯示國內物價漲幅居高;此外,受疫情影響的內需服務業景氣逐步回溫,勞動市場情勢持續改善,美國等部分經濟體也已啟動升息。

綜合上述因素,央行理事會認為調升政策利率有助抑制國內通膨預期心理,維持物價穩定、協助整體經濟金融穩健發展的政策目標,因而全體理事一致同意調升政策利率0.25個百分點。

至於房市管控措施,央行2020年12月以來已經4度調整選擇性信用管制措施,實施至今,全體銀行建築貸款與購置住宅貸款成長趨緩,不動產貸款集中度大致穩定,有助銀行降低授信風險與健全經營。

央行表示,未來將持續關注不動產貸款及房地產市場發展情形,並檢視管制措施的執行成效,適時檢討調整相關措施內容,以促進金融穩定。

央行去年底估2022年經濟成長率為4.03%,CPI及核心CPI年增率分別為1.59%及1.45%;不過近期俄烏戰事增添經濟前景不確定性,央行今天微幅上修2022年全年經濟成長率預測值至4.05%,全年CPI年增率則上調至2.37%,核心CPI估為1.93%。

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