六都5月交易增14.9% 台中旺、高雄連2個月小衰退-買屋賣屋MYMY房屋網給你最佳線上買屋賣屋平台house.systemnet.tw Logo
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新北環狀線捷運正在緊密試車力拚年底通車的同時,沿線的頭前庄站、幸福站、新北產業園區站這3站周邊房價也悄悄回漲。根據實價登錄數據,目前新莊區捷運環狀線周邊最近交易房價,以新北產業園區站周邊平均單價為46.2萬元,是三站周邊最高的;其次為幸福站、頭前庄站,均價均為4字頭,大約較去年小漲2%。


根據六都地政局統計資料顯示,六都今年前7個月房屋買賣移轉棟數總計13萬3171棟,較去年同期12萬3044增加8.2%。受惠交屋潮及交通建設逐步到位,前三大交易熱區分別為淡水區4300戶、板橋區3588戶及新莊區3231戶。


對照前7月實價登錄數據,目前新莊區捷運環狀線3站周邊最近交易房價,以新北產業園區站周邊平均單價為46.2萬元,是三站周邊最高的;其次為幸福站與頭前庄站,均價分別有44萬元、40.1萬元,大約較去年小漲2%。




最近緊鄰新莊副都心的「塭仔圳都市計畫修正案」通過,未來預計區內會有50公頃公園綠地、廣場等,並將劃設3.7公頃產業專用區、2.8公頃醫療服務用地及1.8公頃社會福利設施用地。房產業者就預估,屆時將在此地掀起一波搶地熱潮。


鄉林不動產研究室分析,大台北人口密集,捷運一直是區域生活機能的關鑑指標,新莊區近年利多不斷,吸引各家建商搶地推案,新建案集中於副都心及頭前二大重劃區。


鄉林集團董事長賴正鎰說,交通便捷地區的建案買盤強勁,像是鄉林在新莊副都心的第四個建案「鄉林淳真」,挾著機捷、新莊捷運及即將通車的環狀線等三捷運優勢,從年初進場至今才7個多月就已銷售8成,光是7、8月預約賞屋客就近200人。


賴正鎰分析,在該案中在地民眾及台北市跨區的買家各半,主要都是看好新莊副都心的生活機能、高綠覆性及環狀線通車。

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房仲依實價統計上半年雙北十大熱門路段,北市林森北路83筆,新北景平路116筆最多;單價部分,北市南京東路5段每坪70.1萬元最貴,與最便宜的新北新店安祥路18.9萬元差51.2萬元。

永慶房屋統計,今年台北市交易量前十名路段,包括林森北路、民權東路6段、新生北路2段、吳興街、南京東路5段、新生北路3段、康寧路3段、成功路4段、中山北路7段、溫泉路、三民路以及民生東路5段。

新北市交易量前十路段包括,中和景平路、新莊中正路、中和中正路、新店安祥路、林口文化三路1段、林口文化二路1段、汐止福德一路、三峽學勤路、中和中山路2段、新莊中平路等。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,從熱門交易路段可以看出這些路段的房市熱絡程度,顯示路段購屋需求穩定,周邊生活機能完善,不論自住或置產,都是相對優質的區位。

謝志傑指出,北市交易最熱的林森北路商業機能強,住商混合狀況明顯,當地主要是套房、中古大樓為主,生活環境略顯複雜,但交通便利,加上房價與市中心精華地段相對實惠。林森北路的套房總價約新台幣500萬元到800萬元可以入手。

謝志傑說,中和景平路交易116筆居冠,景平路沿線目前有捷運中和新蘆線景安站,未來還有環狀線中和站、景平站與秀朗橋站通過,待捷運環狀線通車後,連接新店、板橋、新莊等地可節省近一半時間,對當地居民交通便捷性大增,吸引民眾進駐,目前住宅單價約40.4萬元,中古大樓、公寓為此路段交易主力產品。

若從房價來看,十大熱門路段中以新店區的安祥路住宅單價每坪新台幣18.9萬元最便宜。謝志傑說,位於山坡上的安祥路以山林景觀著稱,「1字頭」房價適合購屋預算有限的首購族;相對在台北市南京東路5段鄰近松山火車站、松山機場、捷運站,附近商業、醫院、學校等生活機能非常完備,上半年交易筆數54筆,單價70.1萬元,與新店安祥路的「1字頭」相差達51.2萬元。

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台北市捷運工程局6、7月兩次標售捷運台北橋站開發案92戶,兩次共標出46戶,單價均介於48.7萬元到49萬元,非常接近底價。房仲認為,小坪數捷運宅吃香,適合自住客。

北市捷運工程局6月和7月委託公開標售「冠德美麗台北」社區分回戶,兩次標售分別標脫30戶與16戶,第一次6月標售92戶標脫30戶,平均決標均價為每坪新台幣48.7萬元,平均溢價0.6%;第2次標售剩下的62戶,標脫16戶,平均溢價0.14%,每坪決標均價為49萬元,相當接近底價。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,這個社區條件最好的高樓層,在景氣最好時曾出現過每坪61萬元的歷史高價,近年大致成交單價介於46萬元到53萬元間。

曾敬德指出,這個社區多數產品以2房居多,搭配部分的套房產品,因為座落於新北市三重區,離台北市很近,吸引部分台北市購屋族跨區購買或租屋,月租金行情,2房產品近3萬元,套房租金約1.5萬元,頗受自住客或置產客戶的歡迎。

曾敬德說,近幾次捷運局標售結果顯示底價與市價接近,投標民眾小幅加價就有機會得標,捷運宅標售已成為民眾想要入手捷運小宅的好管道。

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新北市永和頂溪商圈雖具有捷運、與北市一橋之隔之優勢,但近年房價卻受大環境影響而下滑,目前跌勢已止,大樓均價守穩於5字頭。在地房仲指出,頂溪商圈因當初新建案開高價及現在低總價當道,近幾年房價下修1成左右,致使雙北首購族明顯增加,以捷運周邊千萬宅,和鄰近北市的環河東西路沿線住宅,最受歡迎。


頂溪商圈以捷運頂溪站為發展核心,生活機能強,但近年均價卻呈下跌走勢,根據實價登錄,今年前5月頂溪捷運站周邊大樓平均單價為50萬元,相較2014年均價58萬元,下修16%。


信義房屋永和頂溪店店長留嘉良分析指出,頂溪商圈區域發展早,住宅屋齡老舊,2014年前後推出的新成屋因相對稀有,又遇上房市高點,成交價一度站上7字頭,不過隨房市盤整,近期雖然也有高總價、高單價產品交易,但目前大樓平均房價已維持在5字頭上下。


觀察實價登錄數據,頂溪商圈有2大交易熱區,一是捷運頂溪站周邊,以總價千萬左右住宅交易最為熱絡,留嘉良表示,屋齡30年以上公寓,因房價親民,十分受歡迎,依屋況、坪數不同,單價約35-40萬元,總價約800-1200萬元就能入手;也有部分電梯華廈、大樓2房可以在總價1200萬元內購得。


另一房市熱點為環河東路、環河西路,因屬純住宅區,生活機能較弱,至捷運站需步行約15分鐘,因此房價便宜近2成。


留嘉良指出,環河東西路大樓單價約43-48萬元,2房總價約1200-1500萬元、3房則約1800-2000萬元,如果是捷運站附近同樣總價,有機會在此購得較大坪數,再加上和北市中正區僅一橋之隔,獲得雙北首購小家庭青睞,今年成交量明顯增加。

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近幾年東區指標性店家陸續撤出,永慶房屋今年7月與臺北市商業處、台北市東區商圈發展協會合作,封街舉行「臺北東區PLUS-混有意思」活動,以音樂、人文、乾淨三大主題,盼望重塑東區風貌。外界都在看,東區商圈何時才能止跌回升,重返榮景?東區沒落矛頭直指租金過高,最大地主林氏家族也不斷成為話題。其實除了東區林氏,包括國泰蔡家、三重幫林氏三兄弟、南京東路地王陳珠祈、西門町店王林世昌,都是台灣有名的超級地主、店王,各自擁有獨到的土地煉金術。

根據大安區公所的資料,東區林家祖先林式霽於清乾隆時代來到台灣,最早在萬華華西街一帶做生意致富,買下30多間店鋪,隨著萬華械鬥事件頻傳,林式霽轉移置產重心到還是郊區的東區。林家全盛時期擁有東區延吉街、復興南路、市民大道、安和路所包圍的區域,面積將近53萬坪,即使現今已無當年盛況,林家仍是東區首屈一指地王。

東區忠孝東路一帶許多店面都由林氏家族持有。好房資料中心

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根據「維基百科」資料,國泰蔡家五兄弟出身苗栗貧窮農家,當年才8歲的蔡萬霖跟著15歲的哥哥蔡萬春北上打拼,兄弟倆賣過菜,在製磚工廠半工半讀,一步步累積財富,開了自己的手工醬油廠。創業眼光精準又大膽的蔡萬春主外,細心謹慎頭腦清楚的蔡萬霖主內,替哥哥打理一切財務內勤調度。

1961年政府開放保險業,蔡萬春搶先成立國泰產物保險,1964年看準建設市場再成立國泰建設,1971年又抓住台灣貿易出超時機,成立國泰信託公司,一步步建立蔡家的金融王朝。

國泰建設大樓。摘自維基百科由 Solomon203, CC BY-SA 3.0

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「今周刊」報導,蔡萬霖1979年開始投入土地資產經營,讓國泰成為地王的契機是1985年台灣放寬匯率,熱錢湧入房市,個性謹慎的蔡萬霖很早便參透房地產的特性,認為不動產就是「不可亂動的資產」,國泰投資房地產的心法就是「土地自建,只租不賣」。蔡萬霖認為保單是無形資產,不動產才是有形資產,只要一收到保費,就用來蓋樓,多年來為國泰集團累積超過200多棟自建大樓,每年穩穩收入數十億租金。

去年過世的宏泰集團創辦人林堉璘與哥哥林堉琪的宏國集團、弟弟林榮三的聯邦集團被外界稱為三重幫。根據「維基百科」資料,林家在蘆洲經營碾米廠,三兄弟1964年踏足建築營造業。80年代中後期台北市土地重劃,林堉璘大量購入信義計畫區土地,威秀影城、ATT4FUN、Neo19當年的房東都是林堉璘,所持有的不動產市值上千億元。

宏泰集團創辦人林堉璘是台北市信義計劃區排名第三的大地主,是威秀影城、ATT4FUN、Neo19的房東。好房資料中心

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若說林堉璘掌握精華地段致富,林榮三便是以量取勝。根據「財訊」報導,林榮三全台擁地40萬坪,相當於66座小巨蛋。林榮三的擁地範圍主要應在大台北與桃園等北台灣區域,包括新北市新莊、汐止,台北市大直、內湖、中山區一帶,都是林榮三擁地重鎮。

打從2009年初次入榜富比世台灣富豪榜,林榮三的資產就一路從10億美元上修到2015年的28億美金,相當於台幣810億元,但外界普遍認為林榮三實際擁有的資產遠高於這數字,連林榮三本人都曾說搞不清楚財產到底有多少。

位於南京東路上的大倉久和飯店,緊鄰台北市中山分局。摘自維基百科,由 Solomon203, CC BY-SA 4.0

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2012年在南京東路開幕的大倉久和飯店,讓神秘的南京東路地王陳珠祈曝光,根據「今周刊」報導,陳珠祈早年經營磚瓦生意,後插足鋼筋,成為國內大廠,發跡於中和的陳珠祈開始大量買地,光在雙北市擁有1.7萬坪土地,市值超過260億元。據傳陳珠祈在中和華中橋一帶擁有約6千坪土地,南京東路上的台肥大樓到慶城街一帶也擁有上萬坪土地,為他帶來南京東路地王稱號。

西門町在台北四大商圈中面積最小,但人潮卻最多,2016年漢中街101號,土地面積僅11.5坪的三角窗店面,以總價3億元,每坪單價2608萬元成交,刷新台灣不動產交易的地坪單價紀錄,也讓買主林世昌一戰成名。

林世昌在西門町擁有23間店面。(好房資料中心)

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根據「今周刊」報導,林世昌早年在東區經營服飾店,曾砸1.08億買下東區店面,但在2014年林世昌陸續出售持有的東區店面,轉移重心至西門町,林世昌觀察到,東區店面多屬大坪數,有能力承租的業者不多,反之西門町每間店面坪數都小小的,業者門檻低,不怕租不出去。

漢中街101號的店面一開始並不是市場熱門地點,林世昌接手後先向台電申請移走門口阻擋動線的電箱,再將一、二樓分租給飲料店、雞排店、餐廳等8個房客,每月租金頓時從50萬元衝到120萬元,高超的包裝店面能力帶來高投報率。目前林世昌在西門町擁有23家店面,一年就有3億6千萬元的租金入帳,讓林世昌穩坐西門町店王寶座。

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台北市線上銷售的億元豪宅,大安區豪宅案有10戶密度最高,其中最便宜建案每坪開價也要新台幣145萬元,房市雜誌統計,一般雙薪家庭年收入120萬元,就算整年不吃不喝依然連1坪都買不到。

大安區十大豪宅中,平均開價最低的個案每坪145萬元。(擷取自google地圖)

房市研究單位住展雜誌統計,台北市線上銷售中,依總價億元以上戶別需達到同一社區總戶數一半以上,以此條件統計顯示,北市數量共有40個,各行政區中大安區10個、信義區8個、中山區8個、中正區5個、士林區4個、內湖區3個、松山區2個。

而大安區豪宅案密度最高,每平方公里有0.88個豪宅案;億元級豪宅密度位第2高的信義區,每平方公里有0.71個億元級豪宅案在銷售。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,雖然台北市許多行政區都有新豪宅推出,但大安區仍穩居台北市豪宅的龍頭區,地位難被取代。

何世昌統計,大安區十大豪宅中,平均開價最低的個案每坪145萬元。若以台灣國人平均每月平均總薪資(含本薪、獎金、紅利及加班費)約5萬元計算,一般雙薪家庭年收入平均約120萬元,整年不吃不喝還買不起最便宜的大安區豪宅1坪。

不過何世昌也說,大安區雖然億元級豪宅建案數量最多,豪宅密度也最高,但是大安區無論生活環境、治安、學區等各項條件都受到高度認同,更吸引許多明星藝人住進大安區豪宅,為這個行政區增添特色。

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六都會區分別公布108年7月「建物買賣移轉棟數」,交易量最大為新北市5,985戶,六都交易量合計為22,949戶。永慶房屋業管部經理謝志傑說明,7月六都買賣移轉棟數皆較上月增加,平均月增20%。

 

謝志傑表示,6月份建物買賣移轉棟數受5月中美貿易戰升溫影響,民眾購屋意願轉趨觀望,六都建物買賣移轉棟數皆呈現下滑的現象,導致基期較低。而G20川習會中美貿易戰重啟談判,民眾對經濟情況重拾信心,在價格位於低檔盤整的階段下,民眾購屋意願逐漸提升,使7月買賣移轉棟數增加。此外,部分地區有大量新成屋交屋的情形,在買氣及交屋的支撐下,六都交易量皆呈現成長的狀態。

 

永慶房屋業管部經理謝志傑指出,G20川習會中美貿易戰重啟談判,民眾對經濟情況重拾信心,在價格位於低檔盤整的階段下,民眾購屋意願逐漸提升,使7月買賣移轉棟數增加。

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六都皆呈成長狀態。永慶房屋提供

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進一步觀察今年1-7月六大都會區買賣移轉棟數平均年增8.2%,六都會區同樣皆較去年同期成長,台北市年增0.9%,新北市年增3.1%,桃園市年增9.6%,台中市年增9.9%,台南市年增9.6%,高雄市年增18.7%,房市買氣持續回溫。

 

台北市7月交易量為2,875棟,月增18.2%,以行政區來看,包括中山區、大安區、北投區、信義區、大同區及南港區交易量成長幅度較大,都有三成以上成長幅度,不過與去年相比,台北市僅有5.9%的成長,另外以1-7月與去年同期相比則是微幅成長0.9%,謝志傑表示,北市1-7月房市交易量與去年大致持平,而7月在大量交屋的帶動下,交易量與6月相比大幅增加。

 

新北市7月交易量為5,985棟,月增19.9%,年增8.1%,其中交易量前三名的行政區分別為淡水區、中和區以及板橋區,謝志傑說明,究其主因為三個區域皆出現大量交屋,三個行政區的移轉量高達1,960棟,另以1-7月來看新北市的成長幅度也達8.1%,買氣溫和成長。

 

台中市7月交易量為4,540棟,月增34.5%,是六都中較上月增加最多的都會區,謝志傑說明,主要是台中市6月份並無交屋潮,導致交易量較低,且7月份在西屯區、北屯區、北區、南屯區及南區皆有大量交屋挹注讓交易量成長。

 

高雄市7月房市交易量為3,242棟,與上月相比增加6.4%,謝志傑表示,高雄市交易量在經過連續三個月衰退的局面後終於反彈,顯示高雄房市的買氣逐漸走向平穩,不過與去年同期相比,高雄市1-7月每月交易量都有成長,顯示交易熱度仍比去年較佳,整體來看高雄1-7月成長18.7%,站穩六都之冠。

 

謝志傑表示,中美貿易戰重啟協商,國際緊張局勢稍微放緩,且台灣今年Q2經濟成長率預估達2.41%,顯示景氣逐漸回溫。而今年上半年全台買賣移轉棟數皆較去年增加,並創5年新高,六都會區交易量亦有望挑戰全年度破5年新高,因此在房價平盤整理的情況下,建議買方可以開始尋找適合自己的房屋。

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六都各地政局1日分別公布7月「建物買賣移轉棟數」,其中新北市移轉5985戶,交易量最大,但台中市月增37%,增幅最大。整體而言,六都7月移轉量大幅增加兩成,總計突破2.3萬棟。專家認為,主因在於今年第二季剛性需求強勁,加上趕在農曆7月前交屋所致。

 

根據六都各地政局公布數據,台中市7月份移轉4540棟,相比上月3314棟,大幅彈升37%,也是自2015年12月的8千棟以來的單月新高紀錄,表現最為亮眼。

 

台中市7月份交易熱度為六都最高,其中又以北屯區最熱。好房網News資料照片

 

另外台北市、新北市、桃園市和台南市,7月的月增率都在18%以上。其中新北市移轉5985棟,月增19.9%,台北市2875棟,月增18.2%;桃園市4054棟,月增18.1%;台南市7月也達2253棟,月增18.0%。至於高雄市,7月移轉3242棟,月增6.4%,增幅為六都當中最低。

 

科達機構房產研究中心經理于靜芳表示,今年第二季,六都的看屋、購屋議價都很強勁,加上今年8月是傳統的農曆「民俗月」,自住客成屋交易多趕在農曆7月前過戶,新案也搶在農曆7月前交屋,因此推升六都整體移轉量。

 

于靜芳表示,7月份交易熱度最高的台中市,不僅月增達37%,年增率也有34.5%,兩項數字都是六都最高。其中又以北屯區676棟、北區631棟、西屯區610棟最多,三熱區皆突破6百棟,北屯區因台74線通車、捷運綠線話題,皆帶動近年中古屋、新案成交熱門。

 

另外桃園市7月移轉也站上4千棟,于靜芳表示,桃園因有機捷、捷運綠線建設話題與重劃區交屋潮,加上平均房價1至2字頭、新案2至3字頭,近6年吸引不少雙北自住客購屋,光桃園區1097棟、中壢區782棟就佔5成。

 

至於高雄市,月增率雖僅6.4%,為六都最低,不過與去年同期相比,高雄市1至7月每月交易量都有成長。永慶房屋業管部經理謝志傑表示,高雄市交易量在經過連續三個月衰退的局面後終於反彈,顯示高雄房市的買氣逐漸走向平穩,若僅計算1至7月的總移轉量,高雄市的年成長率達18.7%,數字為六都之冠。

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近期房市回溫,建商大手筆搶地的新聞時有所聞,不過根據內政部統計資料顯示,這些新建待售屋卻有不斷上升的趨勢,在最新資料顯示,全台新建餘屋超過8萬宅,創下歷史新高,未來恐怕對房市造成衝擊。

 

內政部營建署將屋齡五年內、仍維持第1次登記且有銷售可能性的住宅,視為新建餘屋(待售)住宅。從99年第二季至102年第四季大致維持在25,000宅,而後幾年不斷上升,在107年第二季的最新資料顯示,新建餘屋已經達到80,082宅,較上一季上升1.7%,創下九年來新高。

 

建案不斷推出,全台新建餘屋超過8萬戶創下新高。(好房網資料照)

 

根據資料顯示,六都之中新建餘宅數最多的為新北市的17,087宅,桃園市12,623宅、高雄市11,343宅緊接在後,台中市為8,837宅,台南市5,270宅,新建餘宅數最少的則是台北市,僅有5,066宅。

 

新北市不僅六都之中是新建餘屋宅數最高的,成長速度也相當驚人,107年第二季相較上季成長了13.5%,同樣名列六都之首,六都之中唯二呈現成長的則是台南市,小幅上升2.9%;台中市、高雄市則幾乎持平,新建餘宅數微幅下降不到1%,台北市下降1.3%,桃園市下降6.6%,在六都之中下降最多。

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台北市政府地政局指出,最近一期(一○八年四月)實價登錄量價動態,全市交易量共一千一百五十七件,較三月減少四十一件,減少三‧四二%。交易總金額為三百零一‧二四億元,較三月增加二十三‧四七億元,增幅八‧四五%。

全市住宅價格指數一一二‧六七,較三月微升○‧七%;標準住宅總價一千四百一十萬元,標準住宅單價每坪五十一‧八五萬元。

大樓住宅價格指數一一六‧三七,較三月下跌一‧八二%;公寓住宅價格指數一○四‧○二,較三月微跌○‧七一%;小宅住宅價格指數一○○‧○七,較三月上漲一‧六九%。

全市住宅價格月線、季線及半年線皆續揚;大樓月線、季線轉跌,半年線持平;公寓月線微幅下跌,季線、半年線微揚;小宅月線止跌回升,季線跌幅趨緩,半年線微升。

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現代人想要買電梯大樓,除了公設比吃掉實際居住空間外,有時還得支出管理費這一筆額外費用。有網友詢問現在到底該買獨棟大樓好,還是要買飯店式管理宅比較適合呢?網友答案一致指向了飯店式管理大樓,也有人進一步分析,其實關鍵在於樓地板面積的大小。

 

有網友近日在批踢踢實業坊上提出,原本以為普通電梯大樓沒有健身房、視聽室甚至游泳池,沒有公設會比較便宜,公設比也會較飯店式大樓低,沒想到價格差不多之外,公設比甚至比有飯店式管理的大樓還高,因此在網路上詢問網友意見。

 

飯店式管理大樓,光是大廳給人的感覺就會讓房價有所不同。(好房網資料中心)

 

多半網友回應,應是社區戶數所造成的差異,目前所謂的飯店宅每層戶數可以到10戶,加上基地大,可以分攤的公設當然也比較多,連帶的也影響到管理費,因此有人覺得既然一樣要花三分之一的房價買公設,當然要選擇有游泳池、健身房的大樓。

 

網友ceca在批踢踢實業坊home-sale板發文分析,基本上地基越大的案子,戰鬥力就越強,他認為好的大樓大多是地基1000坪起跳,切割成數棟,棟與棟之間又有一定距離,這種案子無論氣派度、公設完整度、環境打造都會很強,裡面不只游泳池,可能還有網球場等等。

 

扣除這種大地基的案子,ceca認為其次才是地坪夠大的獨棟,例如地坪600~700,因為土地容積很高可能有800%,加上可能三面臨路又公園邊等條件,然後蓋到30幾樓,因為樓地板面積夠,所以公設很強大,環境打造也完整。

 

至於公設比,ceca提到一般人的思維會認為公設不重要,但從保全、大廳的氣勢、游泳池是否有三溫暖等…都是影響未來房價的重點,而公設比其實跟樓地板面積有關,很多時候是因為樓地板面積太少,所以養不起公設,因此地坪1000以上的案子,大多都有游泳池,但是管理費還是可以壓在每坪60元,因此是否要選擇飯店式公寓,問題還是在你的樓地板面積夠不夠養得起公設。

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「如果是你會怎麼選?」日前有網友在網路論壇上詢問,因最近想買房,而父母親住在景美,自己原本也想買房在景美,但考量到手上資金只能買到40、50年的老公寓,也擔心未來的轉手性,因此詢問要否應多加一點預算買永和的約20多年的中古電梯大樓反而比較保險。

這名網友指出,如果房子買在景美,往後也可以就近照顧年邁的父母,但又擔心40、50年的老公寓,在10年後是否還有機會在不賠錢的狀況下轉手賣出,或是有沒有可能等到都更或危老重建,來翻新這間屋子。


景美老公寓好還是永和電梯大樓好?

專家各有不同看法


此案例為買房民眾常陷入兩難的問題之一,中信房屋行銷企劃部副理江龍名認為,以這個案例來說,這名想買房的網友從小到大都住在景美,對於該區域,無論是生活機能或是街坊鄰居都已相當熟悉,如果站在照顧父母的角度上,會建議他買景美的老公寓,且老房子裝潢後並不會比新屋來得差。


不過,這名網友擔心住十年後,會不會因屋齡過高而賠錢賣、不保值,江龍名則認為,從近20年來的房價曲線來看,未來10年房價仍錢持續往上走,如果把買房當作長期投資,以景美周遭的環境來說,生活機能或是基礎建設都算完備,應該還是能抗跌保值。


至於網友想買的景美老公寓有沒有可能進行都更或危老重建,江龍名分析,這些重點都在「人的整合」,老公寓通常住戶較單純、又戶數少,整合較為容易,因此無論都更或危老重建都會比永和的電梯大樓來得容易。


而且設籍在台北市的話,無論育兒或其他社會福利,還是優於新北市,如果考慮到未來小孩的教育層面,也會建議這名網友選擇景美老公寓。不過,除了上述的考量點以外,自身財務狀況及上班地點等需求才是最優先的考量的重點。


住商不動產企研室經理徐佳馨對於此案例則認為,這名網友選擇永和的中古電梯大樓應該是比較好的選擇,徐佳馨說,如果要考慮保值性,重點還是看地點,不見得永和的電梯大樓保值性會比景美的老公寓差。


同時,也要考慮到若買的是老公寓,恐怕要花費的裝潢費會比中古電梯大樓來得高上許多,現在市場上平均每坪的裝潢成本約3萬多,但曾有朋友買了老公寓來整修,卻因管線重拉等因素,每坪裝潢費飆升至7到8萬,因此買老公寓的隱形成本也需要納入考慮的。除了裝潢外,老公寓一般也都沒有天然管線,因此可能隔沒幾天就要叫瓦斯,這也是老公寓在居住上會遇上不便的地方。


▲資料來源:《買一間會賺錢的房子:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!》,作者:徐佳馨


至於網友擔心的轉手性問題,徐佳馨提到,其實有科學的方法,來判斷老公寓或是中古電梯大樓未來的轉手性。建議這名網友可以先將猶豫的景美老公寓及永和中古電梯大樓兩個物件都送去銀行鑑價,做貸款評估,從銀行核出來的貸款條件,就可以對於兩間房未來轉手性等狀況略知一二。


而買老公寓是否往後能搭上都更或危老重建的列車,徐佳馨則說,要買一間自己喜歡的房子自住,「未來的東西不要放進來」,重點還是房子住起來的期待值與舒適度。


無論選公寓或電梯大樓

「自身需求」還是第一考量


天時地利不動產總經理張欣民同樣也建議這個案例中的網友,選擇永和的中古電梯大樓。張欣民分析,民眾買房子時,重點還是先以生活圈、上班地點及經濟等因素做為優先考量,但現在中永和地區的生活機能好,交通也方便,若是買屋齡20多年的中古電梯大樓,轉手性還是強過景美40、50年的老公寓。


這名網友可能認為可以等都更還是危老重建,但以景美地區而言應該不容易,因為當地房價在台北市並不算太高,建商若利潤少的話,都更的意願也會變低,且買40、50年的老公寓一來要想到可能會面臨高額的維修費用外,這房子住了10年後,也超過50年的使用年限,屆時轉手恐怕會比較困難。


對於要買景美老公寓或是永和中古電梯大樓,三位專家各從不同角度切入,但其實專家們給買房民眾共同的建議,仍是要民眾除了考量房子的未來性、轉手性外,重點還是要評估自己或未來組成家庭時的住屋需求,多方考量後,再選擇最適合自己的房子購買,才可以長住久安。

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根據財團法人金融聯合徵信中心的房貸統計分析最新資料顯示,中古屋平均鑑估值比新屋來得高。其中平均鑑估值最高的,為屋齡6至9年的新古屋,其次是9至12年的中古屋,再者是3至6年屋齡較新的房屋。《好房網雜誌》報導中,專家曾提醒民眾,在挑選中古屋時,切記要「眼見為憑」,按照以下10重點實地觀察房屋的優缺點,就能買到理想物件,讓你的房子鑑價高人一等。

2019年第1季房貸統計分析表。

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重點1:鎖定商圈及社區

鎖定商圈時,上網搜尋當地風評較好的社區,再向房仲打聽。選擇距離捷運或公車站步行7到10分鐘可達的區域;並挑選周邊有賣場、超商、診所、銀行⋯⋯等的商圈。

 

重點2:勘查住家環境

了解住宅周邊環境變化,建議不同時段分次看屋,並與附近商家或其他社區管理員打聽,進而得知環境條件和鄰居概況。

 

重點3:檢驗社區管理品質 

看屋時應注意布告欄張貼訊息,觀察管委會運作情形及管理費繳交狀況,或直接向社區總幹事詢問相關問題。

 

重點4:留意格局、採光

良好的房屋格局必須方正、無暗房、少稜角、少樑柱等條件,兩面以上採光且座向以坐北朝南最佳。另外,還得留意通風是否良好。

挑選物件時,選擇周邊有賣場、超商、診所、銀行⋯⋯等的商圈。

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重點5:細看屋況瑕疵

盡量挑選沒有重新裝潢的「原味屋」,才能看到房屋最真實的樣貌。檢查是否有壁癌、漏水、牆龜裂、樓地板歪斜、磁磚剝落等問題,並留意是否為「輻射屋」、「海砂屋」或「凶宅」。

 

重點6:衡量公設實用性

要求詳閱建物登記謄本,了解主建物的實際坪數。此外,應實地觀察社區內各項公共設施,衡量其實用性。

 

重點7:避開嫌惡設施

福地、電塔、宮廟、夜市、加油站、垃圾場、特種行業等應避開。最好能實際走訪周邊巷道了解環境,並拜訪當地鄰里長和鄰居,了解是否有隱藏的嫌惡設施。

 

重點8:審慎挑選停車位

注意是平面或是機械停車位,入口是否有高度限制、車輛出入方便與否。有些停車位只有使用權而沒有產權,需詳問了解。

 

挑選中古屋時,注意停車位為哪種類型。(好房網News林美欣攝影)

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重點9:詳閱不動產說明書

購屋時如委託仲介,應要求詳閱不動產說明書,了解物件產權,及屋內有無增建、漏水、違建、屋況瑕疵,或帶有租約、設定抵押權等詳細資訊,還需核對標的物地址、土地持分、樓層等項目,確認與所看物件相同。

 

重點10:建立物件清單

看屋後應建立已看物件清單,列出房屋特色、環境條件、第一眼印象等實際觀察到的心得,最後再一一檢視所有物件,比較優缺點,篩選出最符合需求的好屋。

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根據聯徵中心統計資料,今年首季房貸族平均購屋面積最小的在三重區,只有32坪;最大的在林口區有59坪。房仲表示,捷運站周邊和房價越高區域,普遍買小宅,反之在外圍區可享受大坪數。

信義房屋引用聯徵中心今年首季購屋房貸族樣本數在120件以上的行政區,平均房貸族購屋面積最小的區域是三重區的32.1坪,平均購屋總價約新台幣1156萬元;其次是台北市中山區平均33.6坪,平均購屋金額約2297萬元;第3名是新北市板橋區平均33.9坪,平均購屋金額約1303萬元。

第4名為台北市大同區平均購屋34.5坪,平均購屋金額約2051萬元;第5名為新北市汐止區平均購屋34.8坪,平均購屋金額962萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,通常都會區捷運站點周邊與房價愈高的區域,購置小宅的情況愈普遍。

相對地,購屋坪數最大的是新北市林口區,平均購屋59坪,購屋總價約1489萬元,平均購屋總價比三重區多了約333萬元,但建物面積卻多買27坪。

購屋面積第2大到第5大的都在大台北以外縣市,包括台南市北區平均購屋58.7坪,平均購屋總價1061萬元;第3大的是台中市南屯區平均購屋57.8坪,平均購屋總價1413萬元;高雄市鼓山區平均購屋57.2坪,平均購屋總價1207萬元;桃園市大園區平均購屋56.9坪,平均購屋總價1313萬元。

曾敬德指出,新北市外圍區與大台北以外都會區的房價水準相對平價,一般房貸族的壓力不若雙北市大,相對可以購屋較大的標準3房產品,不必屈就房價而選擇小3房或2房產品,因此平均購屋面積比北部大得多。

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想要在台北市買房嗎?可要注意現在哪裡最便宜!根據北市地政局最新統計,北市房價跌最多的區域,是老房子最多的大同區,因為大部分是舊社區、都更難度高,新建案也比較少。而如果您已經買房、背了房貸,專家也有幾招小撇步,讓您有機會加快還房貸的腳步、減輕壓力!

不求入住豪宅,只想有個好宅,想在台北市有個家,挑對區域很重要,北市地政局最新統計,台北市房價跌最多的區域,是老房子最多的大同區跌幅2.8%,其次是中山區和信義區,而漲最多的地方,則是有"士林北投科技園區"加持的士林區,還有較少投資客炒房的文山區,房價居高不下的大安區,則是排在第三名。

房產專家徐佳馨分析:「大同區而言 它算是一個比較舊的社區,那區域裡面要做一些都更的改造,可能難度比較高,那再加上區域裡面,要有一些新的推案,可能也比較沒有那麼容易,所以其實整體的表現上面來說的話,就會比較弱勢一點」。

還沒買房的先從房價下跌的區域找,那已經買房的,要怎麼減輕還款壓力呢,除了有閒錢就先還款,另外像是做好短期儲蓄計畫還本金,降低總利息支出,還有"整數還房貸法",像是房貸每月23200元,就湊整數24000元還款,逐漸縮短還款期數,都能幫助有殼一族,加速脫離房貸負擔。

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新的房子就是比較貴嗎?這可不見得。根據最新的統計資料,房屋鑑估價最高的數值是落在屋齡6至9年,而平均每單位面積鑑估值最高的,則是屋齡超過36年的老房子。

 

根據財團法人金融聯合徵信中心所進行的房貸統計分析,今年第一季一共有34,414件授信,平均利率為1.77%,平均貸款成數為70.95%,貸款樣本數最高的落在0至3年屋,一共有9,883筆,其次則為36年以上的老屋,共有5,577筆樣本。

 

新建案不停推出,但根據房貸統計分析,新屋單位面積鑑估值其實不高。本報資料照片

 

統計資料中顯示,平均鑑估值最高的房屋,落在屋齡6至9年的房屋,價值約有1654萬元,其次是9至12年的房屋,價值落在1559萬,再者是3至6年屋的1491萬元。

 

不過上述數據的建物面積並不相同,若將平均鑑估值除上平均面積而得到的單位面積價,價值最高的區間是落在屋齡36年以上的房屋,每坪鑑價值有28.7萬元,其次是33至36年屋的28.3萬,再來才是9至12年屋的27.8萬與6至9年屋的26.8萬元。

 

大華不動產估價師聯合事務所所長張義權表示,屋齡超過30年的房屋受惠於危老建物的利多,加上有容積提升的紅利,因此吸引投資客及期待改建的民眾購買,現在一股投資風吹向老屋,自然讓鑑估值偏高。

 

不過對於自住客,張義權並不推薦老屋,他認為新屋還是比較適合自住客購買,6至9年屋也是不錯的選擇,至於為何新屋鑑估值會低於12年以下的中古屋呢?張義權認為可能是因新屋推案時的價格過高,現在較難向上拉抬,反而是之前的案子,因為推案價不高,反而有上升的空間。

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隨著民眾越來越注重健康與生活品質,近期在台北市也吹起一陣「運動宅」風潮。根據永慶房屋調查,在台北市12區運動中心中周邊的實價登錄資料中,以中山運動中心附近的交易量最多,去年5月至今年4月間共交易624件。至於何處有CP值最高的運動宅?房仲指出,文山運動中心坐落在萬芳生活圈,房價僅4字頭,相當親民。


永慶房屋盤點台北市十二區運動中心實價登錄資料,觀察2018年5月至2019年4月近一年運動中心周邊700公尺交易量,前三名分別是中山運動中心交易624件,其次則是中正運動中心339件與萬華運動中心的308件。


交易量排名第一的是中山運動中心,近一年周邊成交624件。永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,中山運動中心是台北市第一座啟用的市民運動中心,其位置坐落在捷運淡水線、雙連站及中山站之間,交通便利性佳,且擁有捷運帶狀公園、南西商圈以及馬偕醫院的醫療資源,周圍房市交易夯,以電梯大樓與套房產品為交易主力。


台灣房屋中山民生特許加盟店店長蕭佑寯表示,中山運動中心位於中山與雙連捷運站之間,交通相當便利,且周邊還有台北光點、百貨公司以及許多富有人文氣息的文青咖啡店,確實會吸引許多首購族的目光。


不過,就蕭佑寯觀察,中山運動中心周邊房市並沒有比往年火熱,近期交易量會大增,可能是以小坪數套房的交屋居多。


據永慶房屋調查,中正運動中心周邊房市交易量達到339件,排名第二。謝志傑說明,中正運動中心周邊公家機關林立,以及台大醫院坐落於此,生活機能佳、居住環境單純,鄰近捷運中正紀念堂站與台大醫院站,交通相當便利,加上北市大附小與中正國中學區加持,吸引民眾進駐,周邊以電梯大樓產品為主。


中信房屋東門加盟店店長藍仁鴻也說,中正運動中心有專業的健身房、游泳池等設施,還不定期會推出眾多健身課程,再加上近期夏天熱,確實會吸引不少人潮。


但藍仁鴻認為,中正運動中心附近還有植物園、中正紀念堂等綠地,民眾運動的選擇很多,因此不一定會成為影響房市的主要原因;不過,中正運動中心週遭緊鄰北市大附小、中正國中,且也鄰近捷運站、東門商圈,這些對房市的影響可能較大。


永慶房屋觀察12座運動中心的平均住宅房價發現,以「中正運動中心」周邊平均每坪84.3萬元最高,因鄰近博愛特區,生活圈較小,居住環境單純,房價較高。


而運動宅中最為親民的就是「文山運動中心」,4字頭房價讓民眾最好入手。謝志傑指出,「文山運動中心」鄰近捷運萬芳醫院站,坐落於萬芳生活圈,周邊學校多、綠地多,又有萬芳醫院的醫療資源加持,自從文湖線開通後,交通發展帶動區域繁榮,生活機能完整,房價相對台北市中心較為平實划算,保值性高,一直以來就是首購自住的熱門區域,加上「文山運動中心」的啟用,讓居住、運動需求兼顧,CP值高。

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近2年房市在首購族進場支撐下,包括新店央北與板橋江翠北側等新北市明星重劃區,都因建商主推低總價小宅創造不少來人。不過,隨著區域單價不斷墊高,競爭激烈的小宅建案近期銷售已出現鈍化跡象,反倒是訴求建商品牌與規劃的高質感換屋產品,買氣正持續升溫,甚至不乏創高價仍開紅盤的熱銷案。

例如近期由品牌建商潤泰攜手日本龍頭開發商在江北重劃區推出的指標案「潤泰峰匯」,即跳脫市場主流的低總價小宅規劃,採27~55坪的輕豪宅定位,鎖定高端首購與換屋族,雖然每坪開出高於行情近10萬元的價位,單戶更要價1700~3500萬元,但仍在短短1個月內就售出5成,震撼市場。

潤泰創新董事長簡滄圳指出,中美貿易戰促使台商回流設廠、定居,替房市注入不少資金活水,帶動豪宅買氣之餘,總價3000~4000萬元中價位產品的需求也相當旺盛,這類族群的動向值得關注,預料下個階段房市熱銷的關鍵,將回歸「品牌、地段、產品」等基本面,尤其以40~50坪正3房與4房最受歡迎。

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簡滄圳分析,目前市場上雖然大部分還是剛性需求,但已不再一昧追求低價,買方結構也開始出現變化。低總價小宅固然仍有其市場,但好地段、好產品的建案,就算價格並不便宜,也一樣可以賣得很不錯,原因除了受惠於台商回流的資金行情,也與少子化的社會型態與居住觀念改變有關。

梁茂廣告協理陳蕙娟也指出,換屋族是相對理性的一群人,當看到經濟穩了、市場好了,就會進場,而換屋族大多具備一定資金實力,且多為約莫50幾歲的青壯族群,這些人不論是為了自用,或是替子女買房,都是為了追求好的生活品質,因此房子不一定要大,但一定要有特色。

以新店央北重劃區為例,在建商大多主打低自備、中低總價帶等策略搶人下,前一波銷售表現相當熱絡,目前11個在售的建案中,即便是品牌建商推出的建案,也幾乎清一色都是小宅產品,但隨著房價逐漸站上6字頭,已讓一般首購族也只能望之卻步,買氣已出現明顯的鈍化現象。

反觀在區域內訴求高端首購與換屋的中等坪數建案,則成為周邊舊市區民眾前進重劃區購屋的首選,因產品在區域內相對稀有,近期詢問度都相當高。以位處重劃區與中正路舊市區交界的預售案「鳳翔」為例,雖然目前尚未正式推出,接待中心也還在趕工中,但已累積了相當多的預約賞屋客層。

陳蕙娟指出,央北重劃區除了擁有捷運環狀線、環快與安坑交流道等交通優勢,開車10分鐘就能抵達敦南商圈、20分鐘可達信義商圈,加上該區近新店溪水岸,以及區內低建蔽、高綠覆的純住宅環境規劃,除了區域客層,也吸引到不少來自台北市蛋黃區,例如大安、信義區的高端購屋客層。

陳蕙娟指出,「鳳翔」是戶數適中的百戶純住社區,規劃單層4戶、3面採光通風,為坪數40與50坪的大3房與大4房產品,加上是獨棟24層樓的地標建築,高樓層可看台北101與新店溪景觀,還是重劃區內最靠近中正路舊市區商圈的近千坪完整基地,可享現成的生活機能,預計正式公開後,將創造不少市場話題。

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新北市地政局每季皆會定期公布6大類22項指數之統計資料,17日公佈最新一期住宅價格指數,108年1月至3月之全市價格指數分別為101.91、103.21及101.16;大樓價格指數分別為102.97、103.62及101.25;公寓價格指數分別為97.14、99.48及97.26,相較107年底呈現止跌回穩趨勢。

次分區指數大致持穩 樹林三峽鶯歌指數持續走強

觀察各次分區108年1月至3月的走勢,各月份皆呈現5%以內的漲跌互見,其中板橋土城、三重蘆洲指數本季回穩,並呈現微幅上漲;中和永和、新莊、新店、汐止持穩;樹林三峽鶯歌指數延續107年底仍呈緩漲趨勢,其108年3月指數108.32已達近年來最高,與去年同期相較上漲5.27%,該區近期因捷運三鶯線工程持續進行,帶動整體發展,並吸引人口進駐。

新成屋及整體開發區指數皆穩定微幅上揚

新成屋指數方面,108年第1季新成屋指數為102.86,較前季上漲1.96%。在整體開發區指數方面,臺北大學特定區108年第1季指數為109.73,較上季下跌0.77%,惟較去年同期上漲5.07%;淡海新市鎮本季指數為102.4,較上季上漲0.93%,較去年同期上漲1.99%;另林口新市鎮本季指數為99.39,較上季上漲0.72%,較去年同期增加3.23%,本季指數走勢相對穩,長期仍呈現上漲趨勢。

板南線新埔站毗鄰地土地現況。(照片台北市捷運局提供)

捷運新店線、板南線土城段指數止跌

在捷運沿線指數方面,板南線板橋段已連續2季上漲,合計上漲約5.5%,板南線土城段、三重新莊線及三重蘆洲線則回穩;另新店線本季指數上漲0.34%,板南線土城段本季指數上漲2.48%,均已終止連3季下跌趨勢。

新北地政局補充,新北市政府地政局除了每季皆會定期公布6大類22項指數之統計資料,也會製作「新北市不動產市場分析季報」,提供多元房市訊息及專題分析供外界參考,相關資料已置於「新北市政府地政局網站」及「新北市政府不動產買賣交易服務網」歡迎民眾瀏覽指教。

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根據聯徵中心最新統計,國人購屋的平均屋齡呈現兩極化,新成屋還是國人購屋的最愛,今年首季的購屋者近萬人;屋齡逾36年者也有5577人,兩者核貸成數均逾7成,條件不差。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,3年內的新成屋外觀新穎,建築規劃與服務也都與時俱進,相對一般老宅更容易吸引消費者的目光,加上北市以外的新成屋,總價可能還在雙薪家庭可負擔範圍內,而過去幾年的預售完工交屋,也是推升新成屋貸款數量的原因之一。

聯徵中心統計顯示,今年首季國人購置新成屋平均房價約新台幣1101萬元,銀行貸款成數為73%,研判建商預售轉成屋的整批貸款條件可能比較優惠,因此貸款利率僅約1.63%,在所有屋齡中貸款利率最低,以近年新成屋的供給與房價水準來看,北市以外的都會區應是主要分布的區域。

至於貸款數量第2多的是36年以上的老屋,達5577件,銀行平均核貸成數約7成,而老宅通常平均房屋的面積也比其它產品小,僅約30.6坪。

曾敬德指出,若比較2009年歷年第1季屋齡36年以上的數量,則從千餘件一路增加到今年的5000餘件,反應住宅老化的同時,民眾購買老宅的狀況也更為普遍;民眾若想要留在市中心生活機能成熟與交通便捷的區域,一方面礙於預算問題,一方面可選擇的產品有限,最後可能還是購置老宅再花錢裝修,加上近年都更與危老改建議題發酵,民眾對於老宅的接受度略有提升。

至於貸款數量第3多的是屋齡24年到27年的產品,貸款件數約3655件,房價約628萬元,貸款成數約7成,利率與36年以上老屋相同,均為1.83%,平均房屋面積為相當適中的40.2坪。曾敬德表示,24年到27年的中古屋銷售情況良好,主要多為早年興建的國宅和中古大樓,地點都在雙北的精華區,因此仍獲得部分購屋人青睞。

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